המדריך המקיף לניהול ועד הבית
בישראל ישנם עשרות אלפי בניינים משותפים. רובם הגדול של בניינים אלו מנוהלים באמצעות ועד בית משותף הנבחר על ידי דיירי הבניינים. אבל רבים בקרב ועדי הבתים אינם יודעים ומודעים דיים לדרכי הניהול הטובות והיעילות ביותר הנמצאות כיום בתחום, כתוצאה מכך ועד הבית אינו מתפקד כראוי ותושבי הבניין לא מקבלים שירותים מתאימים.
לנהל לבד את הועד בית
ניהול ועד בית, ידוע גם כניהול בתים משותפים מצריך ידע מקצועי טוב, המבוסס בין השאר על הכרתם הראויה של חוקים שונים, ודרכי התמודדות באופן הניהול הראוי.
על מנת להבין את הכללים הנכונים בנושא ניהול ועד בית כמו גם ניהול בתים משותפים צריך ראשית כל להכיר את החוקים שמדינת ישראל קבעה בנושא.
החוק הראשון שמקורו הוא מחוק המקרקעין אומר כי בית משותף הוא נכס שבו יש שתי דירות ויותר, ואשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים.
הבחירות לועד הבית נעשות ומתנהלות באמצעות אספה כללית של הדיירים. האספה חייבת להתכנס מספר פעמים בשנה ( בדרך כלל 3-4 פעמים) ועל פי חוק עליה להתכנס פעם בשנה.
אספת הדיירים צריכה לקבוע באמצעות הצבעה מי הם נבחרי הועד, ואת אופן ניהול ועד הבית.
הודעה על אספת הדיירים תינתן חמישה ימים לפני מועדה וחייבים ליטול בה חלק לפחות מחצית מבעלי הדירות על מנת שיהיה תוקף להחלטותיהם.
באספת הדיירים יוחלטו החלטות לגבי נושאים כמו: סכום הגביה החודשי מהדיירים ואופן גבייתו, קביעת הוצאות שוטפות ותקרתם ( נקיון, גינון, ביטוח הבניין המשותף, תיקונים שוטפים, אחזקת מעלית, פחי אשפה, וכו'), אישורי חשבונות שונים.
נושאים אחרים שהם יותר מהותיים וכבדי משקל יידונו בהרכב של שני שליש ויותר מקרב נציגי הדיירים או הדיירים עצמם. נושאים אלו יהיו: החלטות על שיפוץ כניסה, דלת כניסה ( אינטרקום במידה וקיים), החלפתם של אנשי מקצוע כמו מנקה, גנן וכו'. החלפת ספק גז, הקמת מעלית, זיפות גג, החלפת גינה וכו'. בעיות אינסטלציה בבניין. התקשרות עם חברת ניהול ואחזקה, ביטוחים לעובדים וביטוחים כללים.
ישנם מקרים שבהם בעלי דירות מבצעים שיפוצים בדירותיהם. במקרים הללו חלק מזמני השיפוץ ואופן עשייתו עלולים להפריע לדיירים האחרים וליצור אי נוחות זמנית. במקרים מוטלת על הדייר החובה להודיע בכתב ובעל פה על השיפוצים שהוא עושה, אופיים וכמה זמן הם נמשכים. שיפוצים שאופיים קשור למבנה הבניין עצמו ושינויים בו יובאו לפני הדיירים האחרים והועד.
(קרדיט לתמונה אתר – Zoomap)
ועד בית לא מתפקד? כך תפעלו
חשוב לזכור כי נציג/י הועד הנבחר צריכים להיות אנשים המקובלים על ידי הדיירים וכאלה המוכנים להשקיע אכן מזמנם הפרטי לעניין.
נקודה זו אמורה להיות מובהרת מראשית הבחירה על מנת למנוע היווצרותם של אי נעימויות בהמשך.
נקודה נוספת היא בחירתם של אנשי המקצוע לטיפול שוטף בבניין. אפילו אם מדובר במנקה. הרי רצוי שהוא יהיה בעל המלצות בנושא, וכך גם לגבי גנן.
כאשר מדובר באנשי מקצוע לעבודות אקראיות. הרי שגם כאן צריך ורצוי לדעת את כישוריהם המקצועיים לפי המלצות וידע ולא "לפי קשרים " של דייר זה או אחר.
רצוי ואפילו הכרחי לבצע ביקורות שנתיות למערכות כיבוי האש, והחשמל בבניין.
באתר תרבות הדיור (פורטל השירותים והמידע הממשלתי) ניתן לקבל המלצות נוספות מה, מתי, ואיך לעשות.
בפורטל בתים תוכלו למצוא מידע מקיף ואת כלל חוקי ניהול בית משותף .
להשתמש בשירותים של חברת ניהול ואחזקה
בשל מורכבות הנושא של ניהול ועד בית והזמן הרב שזה גוזל לעיתים מאלו המבצעים את המשימה, ללא תמורה, ישנה כיום מגמה הולכת ומתרחבת של ניהול ואחזקה שוטפת של בית משותף באמצעות חברת ניהול ואחזקה.
לשיטת עבודה זו ישנם הרבה מאוד יתרונות לא מבוטלים שצריך להביא אותם בחשבון.
ראשית יש לזכור כי ניהול ועד בית מצריך לעיתים עבודה שהיא סביב השעון:
גביית שיקים, ותשלומים חריגים מהדיירים. החזקה של ניירת ומסמכים סביב העניין של בניין משותף. דאגה לנקיון, לגינון, לתקלות במעלית, לפחי האשפה, לבעיות שוטפות שונות, לביטוח ולטיפול בחשבונות הבנק.
בישראל ישנם כמה וכמה חברות ניהול.
לפני הבחירה בחברת ניהול ואחזקה לבית משותף יש להביא בחשבון מספר אלמנטים לבחירה הולמת של חברת ניהול.
א. לחברת הניהול יש ידע ונסיון צבורים של מספר שנים בתחום, ויש לה המלצות שאותם היא יכולה להביא ממגוון של לקוחות הנמצאים באזורים שונים.
ב. חברת הניהול היא בעלת מערך שוטף ומסודר שיכול לטפל בחשבונות, גביה, ניהול חשבונאי בכללותו.
ג. יש לה כוח אדם זמין ויעיל לביצוע עבודות כמו אחזקה, נקיון, גינון וכו'.
ד. יש לה אפשרות לתת מענה מקצועי הולם בתחומים המצריכים בדיקות תקופתיות כמו טיפול דו- חודשי ובדיקת מהנדס חצי שנתית למעלית. תחזוקה של מערכת סולרית, תחזוקת מערכות חימום דוגמת מערכות חימום מבוססות סולר, בקרת מפוחים, תחזוקת גנרטורים, ניקוי וחיטוי ברכות מים ועוד.
ה. יכולת טיפול בבעיות דחופות כמו סתימות ביוב, פיצוצי צנרת ובעיות מעלית.
ו. אחזקה של מוקד טלפוני זמין לרשות הדיירים.
ז. ייצוג משפטי בעת הצורך. (לשאלות בנושאים משפטיים אתם מוזמנים לבקר ב פורום יעוץ משפטי לועד הבית ולדיירי הבית המשותף )
היתרונות שיש לחברת ניהול ואחזקה בניהול בניין משותף על פני ועד בית הם אם כן מהותיים וחשובים.
חברת ניהול בתים מקצועית תהיה בעלת מערכת ממוחשבת של גביית מסי ועד מקרב הדיירים.
המערכת החשבונאית של החברה תדע לנהל את חשבונות ההפקדות וההוצאות של הבניין באופן ממוחשב, ומדוייק ובאופן הזה לדעת בדיוק מה היו ההוצאות השוטפות והשנתיות של הבניין. באופן הזה תיווצר גם שקיפות שתאפשר הצגה נכונה של הנתונים הנפרדים בין מה שמשולם לחברת הניהול, האחזקה השוטפת והתיקונים, לבין מה שנותר בקופה בתור הכנסה והוא יכול לשמש בהחלט בתור הוצאה לטיפוח הבניין והשבחתו.
במערכת האחזקה השוטפת של הבניין החברה תדע לתת מענה מקצועי מקיף שוטף והולם לנקיון הבניין, הגינון, האינסטלציה שלו, עבודות החשמל.
חימום וקירור בבניינים משותפים
נקודה חשובה ומהותית ביותר בימנו בבניינים משותפים מהווה מערכות החימום המשותף בבניין.
בבניינים רבים מערכות אלו בנויות על חימום בסולר. הסולר מהווה כיום נוזל הסקה זול, איכותי, יעיל המאפשר פתרונות הולמים וראויים למערכות חימום מקיפות של בניין.
חברת ניהול ואחזקה תיתן מענה הולם ומתאים לתחום זה בהיבט של בחירה מקצועית שתשמש גם חסכון בעלויות וגם חסכון באנרגיה.
בסיכומו של דבר ניהול בניין משותף מצריך עבודה רבה ויסודית.
עבודה זו, יכולה בהחלט להתבצע ביעילות גדולה באמצעות קשר עם חברת ניהול ואחזקה שהיא בעלת נסיון בתחום שיכולה לתת את מלוא השירותים השוטפים הנדרשים לניהול בניין משותף וגם לתת מענה הולם ומקצועי בתחומים המצריכים עבודות מקצועיות רחבות היקף כמו אינסטלציה, מערכות חימום פנימיות לבניין, מבוססות סולר, מערכת חשמל, שיפוצים בבניין ואינסטלציה.
לאינדקס חברות ניהול ואחזקת בתים נבחרות של פורטל בתים
