הכל על חברות ניהול לבניינים משותפים
עם העלייה במספר הבניינים הגבוהים בארץ, גוברת גם מגמת שכירת שירותיהן של חברות ניהול או חברות אחזקה. בבניינים חדשים, לרוב כבר במעמד החתימה על הסכם הרכישה, מסכים הקונה למינויה של חברת ניהול חיצונית וכן על גובה דמי הניהול, אך ניתן למצוא כיום גם יותר ויותר בתים משותפים שאינם חדשים, שבעבר נוהלו על ידי דיירים בבניין, בין אם בתשלום או בהתנדבות, הפונים לחברות אלה לקבלת שירות.
תחום הניהול והאחזקה של בתים משותפים התפתח כאשר החלו לזהות קשיים בניהול ועד הבית של הבניין. מאז התחום משגשג, בין השאר בשל הפוטנציאל העסקי הגלום במתן פתרונות לקשיים אלו. ועד הבית מורכב לרוב מדייר אחד או יותר המתנדבים למשימה, אך ההתעסקות שלו בענייני הבניין ובתחזוקה שלו היא מוגבלת ובאה רק לאחר שהוא מסיים את ענייניו הפרטיים, דבר שמקשה מאוד כמובן על שאר הדיירים ולא מוסיף לבלאי של הבניין.
יתרונותיה של חברת ניהול / אחזקה
כמו לכל דבר, גם לשכירת שירותיה של חברת ניהול ועד בית ישנם יתרונות וחסרונות. חסרונות אלה מתבטאים בעיקר בעלויות גבוהות לדיירים וביצירת תלות בחברה עצמה, אך היתרונות במקרה זה לא מעטים:
- חוסר מעורבות – זהו אולי היתרון הגדול ביותר. כיוון שחברת הניהול אינה דייר בבניין, היא אובייקטיבית יותר ולכן קל לה לגבות כספים או להעיר לדיירים ולעיתים אף להפעיל נגדם סנקציות מותרות בחוק, מבלי שתצטרך להתנצל על כך או לחוות אי נעימות כלשהי.
- חיסכון בזמן – חברת הניהול תפטור את ועד הבית מהרדיפה אחר גביית דמי ועד מהדיירים או מהתעסקות עם נושא הניקיון והתחזוקה של הבניין, כמו למשל למצוא מנקה לבניין או לדאוג שהוא או היא אכן יגיעו כל שבוע. כמו כן, כל בעיה או תקלה, תיענה לרוב במהירות וביעילות.
- ניסיון והתמחות –תכונה בלעדית לחברות הניהול, שמכיוון שרובן פועלות במספר בניינים, הן גם מעסיקות אנשים מקצועיים ומנוסים שיכולים לתפעל ולתחזק את הבניין באופן נכון, בטיחותי ויעיל וכן לנהל מול אנשי מקצוע אלה וספקי שירות אחרים משא ומתן יעיל יותר מבחינה כלכלית.
- העלאת ערך הנכס – זהו אמנם יתרון עקיף, אך משמעותי. כחלק מתפקידה, חברת הניהול דואגת לכך שהבניין ייראה מטופח ונקי ובכך למעשה עולה גם ערך הדירות שבו.
תחומי האחריות של חברות ניהול ואחזקת בתים
הבנייה הענפה של בנייני המגורים המשותפים מרובי הדירות מצריכה את קיומן של מערכות מורכבות, כמו למשל קירור מרכזי, מערכת כיבוי אש ודחסני אשפה, וכן שטחים טכניים, כגון חדרי חשמל ומעליות ובחלק מהבניינים אף שטחים ייעודיים כמו חדר כושר וחניון תת קרקעי. כל אלה מהווים רכוש משותף של כלל הדיירים ויש לדעת לתחזק אותם באופן בטיחותי וללא דופי.
חברות ניהול ואחזקת מבנים מציעות טיפול בתחזוקת הבניין, בין השאר עבודות ניקיון, איטום, גינון, הדברה ועוד וכן טיפל בשטחים ובמערכות המשותפות, כולל האחריות המשפטית שבאה עימם. כמו כן מנהלות החברות גם את כל נושא הבירוקרטיה, החל מגביית תשלומי ועד מן הדיירים ועד ייצוג שלהם מול הרשויות ומול ספקים וקבלנים. וכמובן שבאחריותן של החברות לטפל בבעיות לא צפויות, כמו סתימה בביוב או תקלה במעלית.
ומה מבחינת החוק?
ועד הבית פועל מתוקף סעיף 65 לחוק המקרקעין שקובע כי בכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבניין, שתורכב לפחות מדייר אחד, ושנציגות זו תפעל לפי הוראות תקנון הבית המשותף (שמופיע בתוספת לחוק זה). ועד זה אמור לדאוג לניהול התקין של הבית המשותף, לתקינותו, לתחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף ולשמירה על ערך הדירות.
תקנון הבית המשותף הוא מעין חוקה של הבניין. בתקנון המצוי (זה שמופיע בתוספת לחוק) ישנן הוראות בנושאי מינוי ועד בית, ניהול אסיפות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף, שיעור השתתפות של כל דייר בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף, ביצוע תיקונים בבניין וניהול חשבון הבנק.
ישנה אפשרות גם לשנות את התקנון או את הוראותיו ברוב של שני שליש ואך ורק אם השינוי אינו פוגע בזכויות בעלי הדירות, אינו קובע עבורם חובות או תשלומים שאינם בהסכמתם ואינו קובע הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת.
מבחינת חברת הניהול קובע החוק, כי בכדי למנותה יש צורך ברוב של לפחות שני שליש מבעלי הדירות בבניין. הפסקה או החלפה של חברת ניהול דורשת רוב של 51% בלבד.
החוזה מול חברת ניהול ועד הבית צריך להתבצע מול עורך דין ולהיחתם כחוק. רצוי לקבוע בחוזה את התקציב החודשי לטובת תחזוקת הבניין וכן לפרט מהם השירותים המסופקים ואת היקפם (כמה פעמים בשבוע / בחודש יבוצע ניקיון, גינון וכד'). יש לעגן בחוזה את תנאי סיום ההסכם עם החברה ושתהיה הודעה מוקדמת שתאפשר לנציגות הבניין פרק זמן לחיפוש חברה אחרת. יש לשים לב כי חברות הניהול דורשות בדרך כלל חוזה עם התחייבות של שנה אחת לפחות. חשוב גם לבקש כי בחוזה תוצג בשקיפות מלאה פעילות החברה, כגון דיווחים שוטפים על לוח המודעות, קיום אסיפות דיירים ודיווח פיננסי. ודבר אחרון וחשוב ביותר, יש לקבוע בחוזה סנקציות ברורות לחילוט הביטחונות של דיירי הבניין במקרה שהחברה לא תעמוד בהתחייבויותיה.
כמה עולה ניהול בתים?
מקובל כי התמחור לחברות הניהול מומלצות מתבצע על פי מ"ר ומחושב לפי מספר הקומות / הדירות ובהתאם למעטפת השירותים המסופקים. בדרך כלל מדובר בסכום גבוה ב-50-100 ₪ יותר ממיסי ועד הבית הרגילים, בשל ההוצאות התפעוליות של חברות הניהול.
על פי רוב, התשלום הבסיסי לחברות הניהול נע בין 200-300 ₪ לדירה של 100 מ"ר (לפי 2-3 ₪ למ"ר). בבנייני יוקרה התשלום לחברות הניהול לדירה של 100 מ"ר יהיו 600-1,700 ₪ ולעיתים אף יותר (לפי 6-17 ₪ למ"ר). פער זה נובע ממתן שירותים נוספים בבניינים אלה, כמו למשל שומר לובי, אחזקת בריכה ותפעול חדר כושר.
ועוד דברים שיש לוודא ולבדוק
אם אתם חושבים לעבור לניהול בית על ידי חברת ניהול, מומלץ לבצע סקר שוק ולראות מה מציעות החברות השונות ואפילו לבקר בבתים אותם הן מנהלות ולשוחח עם הדיירים שם. צעד נוסף הוא לבדוק את חוסנה הכלכלי של החברה. שימו לב ששוק ניהול הדירות אינו מוסדר, ולכן דרשו מסמכים מתאימים מהחברה איתה אתם מעוניינים להתקשר. בקשו שלחברת הניהול יהיה ביטוח צד ג' וביטוח חבות מעבידים. רצוי לבקש גם ערבות בנקאית ו/או פיקדונות אחרים כנגד הכספים שלכם שהיא מחזיקה. ודבר חשוב נוסף, וודאו שלחברת הניהול שבחרתם יש את הידע והניסיון המקצוע לניהול הבניין, כולל למשל ניהול חדר הכושר ותחזוקה של הבריכה.
ולסיכום, חברות הניהול בהחלט חוסכות כאב ראש ומשפרות את איכות חייהם של הדיירים בבניין. יחד עם זאת, אם אתם גרים בבניין שיש בו פחות מ-10 דירות ו / או שקיים בו ועד בית חזק ומתפקד, כנראה שאין לכם צורך להתקשר עם חברת ניהול. בכל מקרה אחר, כדאי ואפילו עדיף, להעסיק חברת ניהול מקצועית, לשקט הנפשי של כלל הדיירים.
