חלוקת שטחים ואחוזי בניה

מוטי ו · 16/08/2012 - 02:21:45

אני דייר בבית משותף במשך השנים ביצעו הדיירים תוספןת בניה בהיתר ובהסכמת הדיירים .מחוסר ידיעה לא נירשמו התוספות בפינקס הבית המשותף . וכן סיפחו לעצמם שטח לשימוש בלעדי ללא הסכם מפורש עים כול הדיירים
.מחוסר ידיעה לא נירשמו התוספות בפינקס הבית המשותף .על הבית חל תקנון מצוי ולא היו הצמדות בעת רישומו
1 מה צריך לעשות כדי שהרישום יהיה תואם למציאות ומה ההשלכות לכך לגבי החלק היחסי ברכוש המשותףאבקש לציין כי הדירות במקור בטרם נירשם הבית היו זהות וחלק ביצעו תוספות חוקיות וחלק לא בעת ה רישום היתייחס המפקח למצב כמות שהוא כלומר שטח הריצפה שלכול דירה ביחס לבנוי הכולל ולפי זה קבע את החלק היחסי שלכול דירה
2 האים ניתן לחייב דייר לבצע את השינוי
3האים בהסכמת הדיירים להיתר הבניה מהווה גם הסכמה להצמדת חלק מהרכוש המשותף לדייר שביצע תוספת
4כיצד אמורים להיחלק אחוזי הבניה וכן השטחים הפנויים ביןהדיירים לפי יחידות הדיור או לפי החלק היחסי של כול דירה

תודה וסליחה על האריכות

naftali imber · 16/08/2012 - 12:06:33

למוטי שלום:
אין "פנקס בית משותף" יש גוש, חלקה וחלקת משנה. חלקת משנה זה היחידה שלך, למשל; אתה תיטיב להבין את זה אם תכנס, דרך גוגל, לנסח טאבו ותעלה את נסח הטאבו של הבניין – שכולל חלקות משנה של כל הדיירים.
אם אתם מסכימים שיבנה על הגג המשותף למשל, פירוש הדבר שאותו חלק מוצמד לדירתו.
יש רשויות מקומיות הנוהגות לחייב את הבונה לרשום בטאבו את התוספת, ואם מישהו בנה באופן פירטי "הממונה על הארנונה" ברשות, שיכול להיות מנהל הגביה או הגזבר, אבל זה פונקציה חוקית, ישמח לדעת שמישהו בנה היות ויחייב אותו בארנונה, גם אם הבניה בלתי חוקית.
אם בנה בהסכמה אפשר לתבוע אותו אצל המפקח על רשום המקרקעין (יש באינטרנט הדרכה כיצד עושים את זה) שירשום את השינוי.
אני מציע שתקרה בחוק המקרקעין http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafL ... utafim.htm את סעיף 57 ואלי את כל הפרק, זה לא הרבה ותמצא הרבה תשובות לשאלותיך. מה שלא יהיה ברור חזור אלי.

מוטי ו · 16/08/2012 - 14:54:25

לנפתלי שלום קראתי את החוק אך נותרתי ללא תשובה
1האים דייר שיש לו חלק יחסימסויים למשל 40%האים זה אומר שזכאי גם להצמדת שטח ואחוזי בניה לפי ערך זה
2 מה הפירןש חלק יחסי מסויים האים לעיניין תחזוקה או זכות קניינת

naftali imber · 17/08/2012 - 11:55:13

מוטי, בלי לחפף, עיין שוב בסעיף 55 (א) " לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף" חלק בלתי מסויים. וסעיף 71.ב דן בזכויות בניה והצמדה.
אם תסביר בדיוק מה בעיה אשתדל להיות יותר מדוייק. אם דייר יש לו 40 % מדובר בבית בין 2 דירות?
זכור, התשובה שתקבל לא יכולה להיות יותר ברורה משאלתך

מוטי ו · 17/08/2012 - 13:16:19

לנפתלי להלן הבעיה
אני דייר בבית טורי שנירשם כבית משותף בשנת 1977 שבו 4דיירים
המיבנה במקור ניבנה כ4 יחידות של 21מר ועד לרישום ביצעו הגדלות ב2יחידות 1של 35מר ו1 של 12 מר כשנירשם הבית נירשם לפי המציאות ביום הרישום
ולא לפי המקור מה שונוצר שהחלק היחסי הישתנה מהמקור
להלן היחסים שנוצרו דירה 1 50%
2 15%
3 15%
4 20%
אני דייר 3 ובירצוני לבצע תוספת בניה ודייר 1 טוען שאני רשאי להישתמש רק ב15%מאחוזי הבניה וכן רקב15%מהשטח לשימוש ושיוצמד לדירתי
האים טענתו צודקת וכיצד להיתמודד

naftali imber · 19/08/2012 - 10:21:11

מוטי, את החוק עוד לא קראת,
סעיף 71.ב. (ג) זה התשובה לתפילתך. אם הוא מתעקש תגיש תביעה למפקח על רשום המקרקעין(באינטרנט יש הוראות כיצד לעשות את זה)

very · שליחה על ידי **very** » 22/09/2012 - 16:44:34

נפתלי שלום
קראתי את הסעיפים שהזכרת בחוק המקרקעין אבל הם לא ניתן להבין מהם איך מתיחסים למקרה הנ"ל. עיקר הסוגיה היא איך החוק מתיחס לשינוים ביחסים ברכוש המשותף כתוצאה מהרחבה של דירה.
כדי שהשאלה תהיה ברורה אני אתן דוגמה פשוטה (טיפה ארוכה) . נראה לי שגם מוטי התכוון לשאלה הזו.

בתחילת הדרך יש חלקה לה זכויות בניה המאפשרות לבנות 60 מטר.
בשלב הראשון ניבנות שתי דירות זהות בשטח של 10 מטר כל אחת כלומר לכל אחד מהדיירים יש 50% ברכוש המשותף, זאת אומרת שנותרו 40 מטר של זכויות בניה לא מנוצלות. אני מתעלם מהעובדה שהבית עדין לא רשום אז אין רכוש משותף.

בשלב השני חולפות מספר שנים מיום הקמת הבנין ודייר 1 מחליט להרחיב את דירתו ב 10 מטר נוספים. דייר 2 מסכים להרחבה וחותם לדייר 1 על תוכניות הבניה אבל אין שום דיון לגבי הצמדות של רכוש. כלומר לדייר 1 יש 20 מטר בנוי ודייר 2 נותר אם 10 המטרים המקוריים.

בשלב השלישי חולפות מספר שנים נוספות והבית נרשם כבית משותף. ביום הרישום יש סה"כ 30 מטר בנוי כשלדייר 1 יש 20 מטר בנוי ולכן חלקו ברכוש המשותף הוא 20/30 ולדייר 2 יש 10 מטר בנוי ולכן נירשם לו חלק של 10/30 ברכוש המשותף.זאת הנקודה בה נוצר חוסר הצדק כאשר לשני הדיירים היה במקור חלק שווה וכעת לדייר 1 יש חלק יותר גדול ברכוש המשותף. יתכן כי מדובר בטעות בזמן הרישום והיחס ברכוש המשותף לא היה אמור להשתנות בעיקבות ההרחבה. בספר של ויסמן דיני קניין,בעלות ושיתוף הוא אומר "אין אפשרות להצמיד לדירה בבית שאינו רשום חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף" ובמקום אחר הוא אומר כי הדין בנוגע להרחבות בבית רשום בכל הקשור לגבי חישוב החלקים היחסים ברכוש המשותף דומה לדין גזוזטראות שמתעלמים משטחם בזמן חישוב החלק היחסי. מהטקסט הנ"ל הנחתי שהיחס בתום הרישום היה צריך להיוותר כ 50% לכל דייר אבל בפועל לאחר הרישום נוצר חוסר שיוויון בין הדיירים.

בשלב הרביעי דייר 1 טוען כי מכיוון שיש לו 20/30 מהרכוש המשותף יש לו בעצם שני שליש מתוך סה"כ הזכויות הקיימות במגרש ( 60 מטר) ,שזה 40 מטר(כלומר 20 בנוי + 20 מטר זכויות לא מנוצלות), מה שמותיר לדייר 2 רק 20 מטר ( 10 מטר בנוי + 10 מטר זכויות לא מנוצלות).

השאלות הן:
1) האם דייר 1 יכול למנוע מדייר 2 להשתמש בחצי מכלל זכויות הבניה ? במקרה שלי מדובר במספר גדול של דירות ויש לי 75% הסכמה של דירות שמחזיקות 60% מהרכוש. בעקבות חוסר השיויון נוצר מצב שאני בונה בדיוק אותו דבר כמו שכנים אחרים שהרחיבו את דירתם (הרחבה שנעשתה לפני הרישום) ובכל זאת אני משתמש בחלק שיותר גדול מהחלק שלי ברכוש המשותף הן בשטח הגג והן בסך כל זכויות הבניה הקיימות במגרש. הטענה של אלו שמתנגדים לבניה שלי היא שאני משתמש בזכויות שאינן שלי.אם החישוב היה נעשה לפי היחסים המקורים ביום הקמת הבנין אז אני משתמש בפחות מהחלק היחסי שלי.
2) האם חישוב תשלומי האיזון נעשה לפי היחסים המקורים או לפי היחסים החדשים (וזאת בהנחה שאחד הדיירים יאלץ לשלם לדייר השני תשלומי איזון) ?

naftali imber · 22/09/2012 - 18:12:34

אני מודה שהמצב קצת מסובך אבל אני חושב שאפשר לערער על ההצמדה ולראות בה כטעות קולמוס של מי שעשה את חישובי השטחים והרשום או הכין את מסמכי הרשום.
אלא אם בזמן שאלה שבנו שילמו ליתר הדיירים תשלומי איזון.
במשפט קיים גם מושג של רוח החוק והסעיף שהזכרתי נחקק דווקא בכדי למנוע מצבים כאלה, מה גם שאני מניח שהרשום נעשה הרבה אחרי שנחקק החוק.
בכל מקרה, ועם כל הכבוד לאינטרנט, מדובר בנושא קצת כבד למסגרת הזו ואני מציע לך לקבל יעוץ משפטי מעו"ד המצוי טוב בסוגיות אלה

חתימה טובה

מוטי ו · 24/10/2012 - 19:19:41

אני מעוניין לאחד אנשים עים בעיה מישפטית דומה לתביעה לתיקון ההיוות נא להיתקשר 0506965622

naftali imber · 25/10/2012 - 09:36:34

למוטי שלום:
יתכן שזה יפתיעה אותך אבל אני לא עוסק בעריכת דין.
למדתי משפטים ובעל ניסיון רב בנושא מתוקף תפקידים שמילאתי בעבר, לכן גם קל לי לייעץ לאנשים מה לעשות לבד ומה מצריך עו"ד, ולא מהסס לעשות את זה.
לא אתקשר עמך היות והגבול שלי הוא: מה שניתן לעזור במסגרת הפורום אני עושה. קיבלת תגובות די מהירות, זו ההתחייבות המוסרית שלי. אני לא משיב על טלפונים ולא מחזיר שיחות.
אלה העקרונות שלי, ועד כמה שזה ישמע מוזר, יש עוד אנשים כמוני בארץ

פורום בתים - ייעוץ חינם לועד הבית ולדיירים מאת מומחי פורטל בתים

חלוקת שטחים ואחוזי בניה

חלוקת שטחים ואחוזי בניה

Re: חלוקת שטחים ואחוזי בניה

Re: חלוקת שטחים ואחוזי בניה

Re: חלוקת שטחים ואחוזי בניה

Re: חלוקת שטחים ואחוזי בניה

Re: חלוקת שטחים ואחוזי בניה

גם לי יש מקרה דומה למקרה של מוטי

Re: חלוקת שטחים ואחוזי בניה

Re: חלוקת שטחים ואחוזי בניה

Re: חלוקת שטחים ואחוזי בניה