ד"ר בן עזרא - בניית מחסן בגבול חלקה מותנית בהסכמת השכן?

פורום בנושא בדק בית / ליקויי בניה. בניהול יואל בן עזרא, מהנדס בניין ועו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר.
בניהול דר' נפתלי אימבר, בעליו של חברה לייעוץ ואחזקת מבנים מזה מספר עשורים, בעבר מנהל מחוז הצפון של האגודה לתרבות הדיור ובורר בנושאים אלה.

מנהלים: עורכת דין סיון רוזן, g2002timor, צבי שטיין

שלח תגובה
שחר כהן פורטל בתים
מנהל מערכת הפורומים של "בתים"
הודעות: 229
הצטרף: 15/01/2006 - 17:23:05
יצירת קשר:

ד"ר בן עזרא - בניית מחסן בגבול חלקה מותנית בהסכמת השכן?

שליחה על ידי שחר כהן פורטל בתים »

הזכות להתנגד לתוכנית אינה זכות וטו
מאת: ד"ר אברהם בן-עזרא

לפעמים הענקת זכות – גורעת מזכויותיו של בעל הזכות. כך פירש בית המשפט העליון את הזכות של השכן להתנגד למחסן בגבולו, במצב בו בתוכנית המתאר כלולה זכות כזו.

* * *

תוכניות מתאר כמו גם תוכניות מפורטות, באות להסדיר את זכויות הבנייה של בעלי מקרקעין שבתחום התוכנית, ובמסגרת זו – יש גם התניה הכלולה בתוכנית המתאר, בהסכמת השכן [בעל הזכויות במגרש הגובל] לבנייה מסוימת.

דוגמא שכיחה היא, כי הזכות לבנות מחסן במרווח צדדי אפס – כלומר: בצמידות לגבול החלקה – מותנה בהסכמת השכן כי ייבנה מחסן בקו הגבול. כאשר אין התניה כזו בתקנון של תוכנית המתאר, הבנייה במרווח הצדדי בקו אפס היא אסורה, כי מדובר בחריגה מקווי הבניין היוצרת סטייה ניכרת.

לאמור, ההתניה בהסכמת השכן משמעותה היא כי יש על מה לדבר. לולא ההתניה – הבנייה של המחסן בקו גבול החלקה הייתה אסורה, ודווקא העלאת תנאי שהשכן יסכים לבנייה – פותחת פתח לדיון, האם המחסן האמור ייבנה על אף ההתנגדות, או שההתנגדות תתקבל.

להבהיר:

כאשר לא כתוב דבר בתקנון התוכנית לגבי האפשרות של בניית מחסן בגבול החלקה מבלי להותיר מרווח עד הגבול – הבנייה אסורה בהיותה סטייה ניכרת, ודווקא כאשר ניתנת לשכן הזכות להתנגד – או אז מה שהיה אסור הופך לנושא לדיון, ועלול להיות, לאחר הדיון, מותר.

ראה בעניין זה פסק דין של בית המשפט העליון בעע"מ 05 / 3319 אלגריה פונטה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע, שופטים: א' ריבלין, א' רובינשטיין, ס' ג'ובראן [פדאור (05 (18) 633 ], להלן ציטוט:

"(2) לפנינו תכנית מפורטת (32/100/03/5) הכוללת אפשרות למתן היתר; אין טענה שהבניה המבוקשת חורגת מן האפשרויות שמזמנת תכנית זו. אך התכנית קבעה (סעיף 9.6) כי "יש להמציא אישור השכנים משני צדי הדירה לפני הוצאת הרשיון". קביעה זו יש בה מן ההגיון: המדובר בבניית "רכבת", קרי, בית צמוד לבית באורח ש"קו האפס" מובנה בתוכו קבע, וממילא יש פוטנציאל לחיכוכים. האיזון הנדרש הוא עדין יותר מן ה"רגיל", ומטרתו למנוע מפגעים ומטרדים כבדים מן השכן, אך גם למנוע מכל וכל מתן וטו לשכן, לו טוענת המערערת ואותו אין לקבל. אכן, המשיבים 3-2 אינם באים בידים נקיות נוכח הבניה ללא היתר, ולכך אדרש בהמשך, אך בערעור דנא אין ידה של המערערת יכולה להיות על העליונה.
(3) התשתית הנורמטיבית לענייננו מצויה בסעיפי חוק התכנון והבניה. סעיף 147 קובע, כי "הועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145". סעיף 145 קובע מהן העבודות הטעונות היתר, ולענייננו מצוי בו ס"ק (א)(2) שעניינו "הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו...". סעיף 1 מגדיר "הקלה" כ"הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון, ושאין בה משום שימוש חורג". התנאים למתן הקלה נקבעו בסעיף 149, ואחד מהם (ס"ק(א)(3)) הוא החלטה בקשר להתנגדות של בעל קרקע או בנין או מחזיק בהם (אשר להם יש ליתן הודעה בדבר הבקשה להקלה (ס"ק 2א)); וסעיף 151 אוסר על מתן הקלה "אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או על הבניין". הרואה עצמו נפגע מהחלטה של דחיית התנגדות (בין השאר) רשאי לערור בפני ועדת ערר (סעיף 52(א)(1)), ולדיון בערר מוזמן, בין השאר, המתנגד. באשר לסטיה ניכרת, ראו גם תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), הנזכרות מעלה, והכוללות אף התיחסות לקו הבנין.
(4) בענייננו צודקת המשיבה 1 בציינה, כי תנאי סעיף 145 כשלעצמם מתקיימים, כלומר, מדובר בעבודה שהמשיבה 1 מבקשת ליתן לה הרשאה (בגדרי התכנית המפורטת ובכפוף להליכים השונים), היא טעונה היתר, ישנה סטיה מהוראות התכנית - שהרי אישור השכן לא ניתן, אך אין מדובר באישור לשימוש חורג. ועוד, אין המדובר ב"סטיה ניכרת"; זו, כפי שציין השופט אור בע"א 629/95 בן יקר גת נ' הועדה המיוחדת לתכנון ובניה מודיעין, פ"ד נא(2) 825, אינה בחצרם של גופי התכנון, וכלשונו (עמ' 861) "המונח, 'סטיה ניכרת' כלל אינו מצוי בתחומו של תכנית המתאר. מדובר במונח הנמצא מחוץ לתכנית... הוא בא אך להציב תקרה להפעלת שיקול דעתן של הועדות במתן הקלות". בענייננו, אין טענה שהמבוקש חורג מהתכנית המפורטת כשלעצמה, ולפנינו איפוא סטיה, שמבוקשת לגביה הקלה. פירוש שלפיו אישור השכן עומד לעצמו כשאלה בעלת אופי משפטי ואינו בגדר הקלה בה ניתן לדון בועדה המקומית ובועדת הערר, הוא מרחיק לכת; משמעו המשפטי הוא ריקון חלק מסמכותן של הועדה המקומית ושל ועדת הערר; משמעו המעשי הוא הצפת בתי המשפט בסוג דיון המצוי בבירור במתחם פעילותם של גופי התכנון".


נובע מפסק הדין כי כאשר יש תנאי שהשכן יאשר בחתימתו דבר מה, אין פירוש הדבר כי כוחו והשפעתו של השכן עולים אלא להפך – זכות וטו אין לו, וטענה כי מדובר בסטייה ניכרת – נופלת אוטומטית במקרה כזה.

היה אפשר לסבור כי כאשר בתקנון תוכנית המתאר כלול תנאי הסכמת שכן – הרי בזכות ווטו מדובר, כי המתכנן מצא לנכון להעניק לשכן זכות זו כחלק אינטגראלי מתוכניתו, ומשיקולי תכנון ניתנה זכות זו, אלא שבית המשפט העליון לקח את הדברים למקום אחר וביכר פרשנות לפיה עצם הענקת הזכות להתנגד – מהווה ראייה כי התכנון אפשרי בנסיבות מסוימות, כגון – כשאין התנגדות, ומכיוון שכך, אז גם כאשר יש התנגדות – הוועדה תהיה מוסמכת לדון בה ולהחליט לכאן או לכאן, דבר המבטל את זכות ההתנגדות של השכן, בניגוד לאמור בתוכנית המתאר.

הצעת ייעול לשונית היא שלא לכנות זכות מפוקפקת מסוג זה בשם זכות התנגדות, אלא להעמיד דברים על דיוקם ולכנות זכות זו – זכות להביע התנגדות וחובה של הוועדה המקומית לדון בה.



מאת: דר' אינג' אברהם בן עזרא
מהנדס בנין, מתכנן עירוני וד''ר בהנדסה אזרחית
בן עזרא מתכננים ויעצים - מנהלי פורום בדק בית בפורטל "בתים"
bezra@inter.net.il

פורטל בתים מאחל לכם הצלחה,
לקבלת מידע או ייעוץ ממהנדס אזרחי/בניין מקצועיים בתחום, בקרו במערכת הצעות מחיר וקבלו הצעה משתלמת ממספר בעלי מקצוע בתחום בטופס קל ופשוט במערכת הצעות מחיר
לכתבות נוספות בנושאי בית משותף, באתר האיגוד - http://www.batim.org.il/articles

בברכה,
ליאור ע.
מנהל הפורום
שלח תגובה

חזור אל “פורום בדק בית / ליקויי בניה - ייעוץ משפטי ומעשי”