מאמר מאת אברהם בן עזרא : רוחב פרוזדור בדירה

פורום בנושא בדק בית / ליקויי בניה. בניהול יואל בן עזרא, מהנדס בניין ועו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר.
בניהול דר' נפתלי אימבר, בעליו של חברה לייעוץ ואחזקת מבנים מזה מספר עשורים, בעבר מנהל מחוז הצפון של האגודה לתרבות הדיור ובורר בנושאים אלה.

מנהלים: עורכת דין סיון רוזן, g2002timor, צבי שטיין

שלח תגובה
Arbelduff

מאמר מאת אברהם בן עזרא : רוחב פרוזדור בדירה

שליחה על ידי Arbelduff »

רוחב פרוזדור בדירה – תקצירי פסיקה


מאת: ד"ר אברהם בן עזרא

יש כמה סוגיות לגבי רוחבו של פרוזדור בדירת מגורים המצויות בחילוקי דעות,
כגון – מהו אורכו של פרוזדור המורכב מכמה יחידות?
אין נמדד רוחב הפרוזדור? מהי ההשפעה של דלת באמצע הפרוזדור במישור הניצב לאורכו?
מה דינו של "פרוז דורון" קצרצר, נניח, בכניסה לחדר שירות? ועוד.

ת"א 88 / 1373 ארז איתן ואח' נ' דניה סיבוס ואח' [פדאור 93 (3) 510 ],
בית המשפט המחוזי בחיפה, שופט: מ' סלוצקי

 
"5. לקוי המצוי בכל הדירות מתייחס לרוחב הפרוזדור.
 
סעיף 2.05 בתוספת השניה של תקנות התכנון והבניה תש"ל-1970
קובע כי רוחבו של פרוזדור אשר אורכו הוא מעל 4 מ' לא יפחת מ-1 מ'.
אורך הפרוזדור בדירות נשוא התביעה הוא 4.26 מ'
ורוחב הפרוזדור תוכנן ובוצע ברוחב של כ-0.9 מ'.
באשר לטענה שרוחב הפרוזדור היה רשום על התכנית
והקונה יכול היה לבדוק עניין זה בשלב מוקדם, נפסק ב-ע"א 86/86,
אחד העם שפירא נ' לשם, פס"מ תשמ"ח(1) ע' 3 בע' 6:
 
"באשר לאי ההתאמה הנוגעת לרוחב הפרוזדור שבדירה, כפי שיפורט להלן, אין להניח שהקונים שאינם מומחים בתחום הבניה, אפילו היתה להם האפשרות לבדוק את רוחבו, יוכלו לבדקו בעיני מומחה...".
 
אין טענה ולא הוכחה כי תשומת ליבו של מי מהתובעים
הופנתה לכך שהמסדרון צר מהנדרש על פי התקנות.
לענין משמעות רוחב הפרוזדור ציין המומחה כי גריעה של 10 ס"מ מרוחב מסדרון
היא משמעותית ומורגשת, באשר היא מכבידה על מעבר אנשים והעברת חפצים וכלים,
כפי שאכן עולה מחומר העדויות,
בעוד שגריעה של 10 ס"מ מחדר צמוד אינה מורגשת באותה מידה (ראה ת/16א').
עלות תיקון לקוי זה בכל אחת מהדירות הוערכה על ידי המומחה ל-3,500 שקלים לדירה נכון לתאריך עריכת חוות הדעת."
 
ת"א 95 / 649 אלוני רחמים נ' יפת השמש חברה לבניין והשקעות בע"מ בית המשפט המחוזי בירושלים, שופטת: מ' שידלובסקי-אור [פדאור (לא פורסם) 04 (12) 755 ]


"19. במרבית הדירות רוחב הפרוזדור צר מהמינימום הנדרש בתקנות התכנון והבניה
(בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן - "תקנות התכנון והבניה").
הנתבעת אמנם טוענת כי כל שטח שהופחת בפרוזדור הוסף בחדרים,
אולם אין הסבר זה משכנעני כי אין לפסוק ירידת ערך. ברור,
כי הריסת קירות הפרוזדור והתאמת רוחבו לתקן, זו תוצאה שאינה מתקבלת על הדעת.
ייתכן גם, כי בחלק מהדירות קירות אלה הם קירות תומכים. פרוזדור צר יתר על המידה,
גורם לתחושת חנק וכן קיימת אי-נוחות רבה בהעברת חפצים ורהיטים.

ברור כי התובעים יהיו חייבים לגלות עובדה זו אשר מהווה "אי התאמה",
היה ויבקשו למכור את דירותיהם (וזאת על-פי חובתם לנהוג בתום-לב מכוח דיני החוזים).
מכאן נגזרת המסקנה, שנגרמת ירידת ערך מסוימת לדירה מעין זו.
בבואי לדון בתביעות הפרטניות של התובעים, אתייחס לעניין זה על פי הרוחב החסר בפרוזדור".

צריך לתת את הדעת לנימוקים של בית המשפט בפריט זה:

1.הסיבה שבהרחבת הפרוזדור מקטינים את החדר – לאמור, שטח הדירה לא משתנה אם מבצעים
הרחבת הפרוזדור – לא מהווה גורם לביטול ירידת הערך של הדירה אשר יש בה פרוזדור צר
מהמינימום הקבוע בתקנות.

2.בקביעת שיעור ירידת הערך בגין פרוזדור צר, יש לקחת בחשבון כי מהרגע שאי התאמה זו
נתגלתה לדיירים, הם לא יהיו רשאים למכור את דירתם מבלי לציין פגם זה בעת המכירה, לפיכך,
ערך הדירה מופחת ולו בשל חובת הגילוי החלה על הדיירים בעת מכירה. [בעניין זה ראוי לזכור את
הגדרת הליקוי של פרוזדור צר כליקוי נסתר, בע"א 86/86 אחד העם שפירא בע"מ נ' לשם אריה
ורבקה, פס"מ תשמ"ח 1 (3), לאור העובדה כי אף שהדיירים רואים ויודעים מהו רוחב הפרוזדור,
הם אינם מכירים את החוק והתקנות ולפיכך כל עוד אי ההתאמה הפורמאלית לתקנות לא מדווחת
להם – כלומר, עד אשר הם מודעים לאי ההתאמה על ידי חוות הדעת המקצועית הכוללת זאת -
מדובר בליקוי נסתר].

ת"א 1208/96 אברהם אלברט ואח' נ' חממי עזרא ואח', בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופט: מ'
טלגם – ס"נ, פסק דין חלקי, לא פורסם, מובע בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי" תשס"ב עמ' 401

חשיבותו של פסק דין זה היא בראיית שני פרוזדורים מחוברים – כפרודזור אחד, לעניין אורכו, לאור
הדרישות למידות רוחב של הפרוזדור אשר הן תלויות המידות האורך.

"רוחב פרוזדורים
מדובר בפרוזדור המרכזי בדירות ארבעה חדרים וחמישה חדרים, בהם רוחבו של הפרוזדור הוא 1.10 מ' בחלקו הראשון ו- 90 ס"מ בחלקו השני. בשני המקרים אורך הפרוזדור המלא הוא מעל 4 מ', שהוא האורך שמעליו נדרש רוחב מינימלי של מטר, לפי סעיף 2.05 לתקנות התכנון והבנייה. התובעים טוענים שנוצר חלל צר, שגם איננו מאפשר העברת רהיטים כבדים.

טענה אחרונה זו אינה נראית לי: גם פרוזדור קצר מ- 3 מ' (שהרוחב התקני המינימאלי שלו 90 ס"מ) גם הוא היה מפריע להעברת רהיטים – ונותרת בעיית התחושה והמועקה.

המומחים מציעים פתרונות שונים: בן ארי טוען שמדובר בשני פרוזדורים שונים שאורך כל אחד מהם קטן מ- 4 מ', וטענה זו אינה מקובלת עלי כששני הפרוזדורים הם ברצף".

להלן יובהר כי במקרה דנן שני הפרוזדורים הם בהמשך אחד ללא שינוי כיוון, ומסיבה זו בית המשפט לא סבר כי יש קושי בהעברת רהיטים, ופסל את העילה של העברת הרהיטים בהותירו רק את הטענה של המועקה והתחושה שבפרוזדור ארוך מדי.

להלן המשך הציטוט מהמקום בו הופסק:

"לחילופין, הוא מציע להרוס את קיר ההפרדה בין חדר האוכל לפרוזדור וכך לקצר את הפרוזדור; בן עזרא מציע להרוס את המחיצה שבין הפרוזדור לחדרי השינה ופינת האוכל ולהעתיקה לתוך חדרים אלה כדי להגדיל את רוחב הפרוזדור; ד"ר זלינגר אינו מוצא שהפתרונות מתאימים וטען שהחסרונות בהם עולים על היתרונות. לדעתי אין פתרון מעשי לבעיה ויש לפצות את הדיירים בשיעור של 2000 ₪ לדירות 4 חדרים ו- 2500 ₪ לדירות 5 חדרים.

דעתו של המומחה ד"ר זלינגר בעניין זה מעלה שאלה קשה: אין לומר שמשום שעלות הפתרון שמציע בן עזרא יקרה – זה אינו פתרון מעשי. עקרונית, כאשר מדובר באי התאמה לתקנים יש להקפיד על כך, אך אין מתחייה מכך תיקון ללא פרופורציה בין הנזק לעלות התיקון".

בית המשפט אימץ שיעורי הנזק כפי שנקבעו על ידי ד"ר ש' זלינגר, כאמור לעיל.


ת"א 9342.67 פריינד ואח' נ' אליאב בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב, שופטת: ד"ר ד' פלפל, לא
פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" תשס"ב עמ' 461

"8. "הפרוזדור":
הליקוי הנטען הוא שרוחב הפרוזדור הוא 73 ס"מ במקום 80 ס"מ.
לטענת ב"כ הנתבעת, הפרוזדור שנזכר בס' 1 לחוו"ד איננו פרוזדור כלל, כתימוכין הוא מפנה להגדרה
של פרוזדור בחלק ג' סימן א' לתקנות.
בגדרה זו נועדה רק לצורך אותו פרק שמכונה: "אמצעי יציאה מבניין". ההגדרה איננה כללית ואינה
חלה על פרוזדורים אחרים.
מאידך קיימת תקנה 2.05 ששייכת לסימן ב' ולא לסימן ג' והיא קובעת רוחב פרוזדור בדירה, דבר
שאין אותו חלק ג' חל עליו לאור כותרתו.
הפרוזדור בתקנה זו הינו מעבר בין שני קירות בנויים. התקנה לא קובעת נוחיות הזזת הדלתות
שבפרוזדור כתנאי לתקינותם ועל כן עובדה זו איננה רלוונטית. מכיוון שלא נסתר שרוחב הפרוזדור
הוא מתחת ל- 80 ס"מ שהינו הרוחב המינימלי [ר' תקנה 2.05], לכן קיימת אי התאמה.

אני מקבלת התביעה בראש נזק זה וקובעת כי על הנתבעת לשלם לתובעים בכל אחד מהתיקים את הסכום של 500 ₪ נכון ליום חוו"ד של בן עזרא".

להבהיר, מדובר בפריט זה בפרוזדור קצרצר בתוך חדר האמבטיה – בכניסה לחדר זה; עומקו של
הפרוזדור אף קטן מרוחבו.


‏23 ינואר 2009


מאת: דר' אינג' אברהם בן עזרא
מהנדס בנין, מתכנן עירוני וד''ר בהנדסה אזרחית
בן עזרא מתכננים ויעצים - מנהלי פורום בדק בית בפורטל "בתים"
bezra@inter.net.il


פורטל בתים מאחל לכם הצלחה,
לקבלת מידע או ייעוץ ממהנדס אזרחי/בניין מקצועיים בתחום, בקרו במערכת הצעות מחיר וקבלו הצעה משתלמת ממספר בעלי מקצוע בתחום בטופס קל ופשוט במערכת הצעות מחיר
לכתבות נוספות בנושאי בית משותף, באתר האיגוד - http://www.batim.org.il/articles

בברכה,
ליאור ע.
מנהל הפורום
שלח תגובה

חזור אל “פורום בדק בית / ליקויי בניה - ייעוץ משפטי ומעשי”