שלשלאות בחניון הבית המשותף

urialon · שליחה על ידי **urialon** » 15/03/2008 - 13:29:45

שלום רב!

אני דייר בבית משותף בן 10 שנים בו מתגוררים 20 דיירים ו-2 חנויות שנמצאות בבעלות הקבלן שבנה את הבנין.

לבנין יש כ-30 מקומות חניה (צרים מאד) - 20 מהם חולקו ל-20 הדיירים והשאר נשארו בבעלות הקבלן והוא מחלק אותם כראות עיניו לבעלי 2 החנויות ואת חלקם אף משכיר לכל מיני אנשים זרים מבחוץ שאותי אישית זה מרגיז לראות אנשים זרים שחונים במגרש החניה תמורת בצע כסף, ובנוסף, חלק ממקומות החניה נותרים ריקים.

כשמגיע אלינו אורח בערב המאוחר כשהחנויות סיימו לעבוד ואין חניה ברחוב אני מכניס אותם למגרש החניה ונותן להם להחנות באחד המקומות האלה

לאחרונה החליט הקבלן באמצעות שלוחו (ועד הבית הוא קרוב משפחתו של הקבלן והוא גם שלוחו שדואג יותר לאינטרסים של הקבלן מאשר לאינטרסים של הדיירים) לרתך שלשלאות לכל החניות שלו וכעת מגרש החניה נראה כמו בית כלא. ישנן חניות שלא ניתן לסגור אותן עם שרשרת בין 2 עמודים (כי אין עמודים) אז הוא קשר שרשרת באלכסון מהנקודה השמאלית הגבוהה בקיר לנקודה הימנית הנמוכה שעל רצפת מגרש החניה, וישנן חניות שהוא קשר מעין קורי עכביש משרשראות - בקיצור זה ניראה נ ו ר א י

הסיבה לכך לטענת שלוחו (ועד הבית...) היא המכוניות שמחנות במקומות החניה שלו

האם יש דרך חוקית לחייב אותו להסיר את המפגע האסטטי הזה ולשים במקומו עמוד מתקפל או כל מחסום אחר?

כמו כן, האם מותר לקבלן לקחת בעלות על על כל מקומות החניה ולהשכיר ולחלק בצורה לא פרורציונלית מבלי להותיר אפילו מעט חניות אורחים?
האם יש דרך להחזיר לדיירים חלק מהחניות כחניות אורחים?
האם יש דרך לדרוש ממנו להרחיב את החניות על בסיס זה שהחניות צרות בכחצי מטר מהמקובל?

תודה מראש וסליחה על הפוסט הארוך והשאלות הרבות,
אורי אלון

naftali imber · 17/03/2008 - 12:31:18

לאורי אלון שלום רב:
אני מתנצל על העיקוב, הקלדתי את התשובה עבורך בשבת בערב אבל בגלל תקלה טכנית כלשהי הטקסט לא נשלח והבחנתי בזה היום.

אני אחלק את תשובתי לשני חלקים.
א) לנושא השרשראות עליך להוסיף כמה פרטים חשובים, כך שתשובתי תהיה רלבאנטית: האם נרשם - בטאבו, תקנון מוסכם לבית? על שם מי רשומות החניות? בזמן הקניה הקבלן נתן מפרט, האם יש בו התייחסות לחניות ומה רשום?

ב) באשר לועד הבית, המינוי הוא לא מאלוהים, ועד בית אפשר להחליף.
הכללים המסדירים את בחירת ועד הבית ואת החלפתו ברורים ומפורטים ב"תקנון המצוי" בסוף חוק המקרקעין, אותו תוכל לקרוא: http://www.batim.org.il/MekrkeinLow.htm , שווה את המאמץ

urialon · שליחה על ידי **urialon** » 17/03/2008 - 23:44:48

הי נפתלי,

תודה על תשובתך

האם נרשם - בטאבו, תקנון מוסכם לבית?

לא נתקלתי בתקנון כזה, כיצד אני יכול לברר על קיומו?

על שם מי רשומות החניות?

לפי בירור עם אחד השכנים - החניות של הקבלן רשומות על שמו ושל הדיירים על שמם

בזמן הקניה הקבלן נתן מפרט, האם יש בו התייחסות לחניות ומה רשום?

היתה שם חלוקה של החניות בין מספרי הדירות לבין הקבלן
חניות של בתי העסק, חניות של הקבלן וחניות של דירות שטרם נמכרו נכון ליום הרכישה הופיעו שם ריקות (עד כמה שזכור לי)
בכל מקרה, אם תשובתי אינה מספקת, אני אנסה לאתר את התרשים ואחזור עם תשובה יותר מדוייקת.

תודה,
אורי אלון

naftali imber · 18/03/2008 - 16:20:32

לאורי אלון שלומות:

אם נרשם תקנון מוסכם זה מופיע בנסח טאבו, גם שם אמורה להופיע החניה.
תקנון מוסכם זה לרוב תוספת ל"תקנון המצוי" שהזכרתי קודם, ומפרטים בו כל מיני הצמדות – כמו בעלות על גג למשל; תקנון מוסכם עלול גם לבוא במקום התקנון המצוי, אם רשום כך בו.
אני מניח שאין לכם תקנון מוסכם דרקוני ושהקבלן לא הבטיח בו לעצמו זכויות יתר, אני מניח...
אני גם מניח שאכן צודק שכנך ושלחנויות הוצמדו חנויות, כפי שנעשה אם הדירות. (שוב את הכול אפשר לראות בטאבו – דרך גוגל).
זה שהקבלן השאיר בבעלותו חנות או מספר חנויות, לצורך היחסים בבית המשותף הוא הפסיק להיות הקבלן והפך לבעל
חלק זה או אחר בבנין וברכוש המשותף, שוב הכול לפי הרשום בטאבו.
יש מגבלה בחוק מכר דירות לפיה הקבלן לא יכול להישאר עד אין סוף במעמד "קבלן", מותר לו "לקנות" מעצמו יחידה או מספר יחידות, לרשום אותם על שמו וכך משתנה מעמדו לבעל דירה, או חנות, וזכויותיו וחובותיו זהות לאלה של כל האחרים.

מותר לבעל חניה לחסום את החניה, בצורה זו או אחרת, ע"מ למנוע מזרים להשתמש בחניה, אבל אם הדבר נעשה בצורה הפוגעת חזות האסטטית של הבניין והופכת את החניה ל"עזה כאן" הנך יכול לדרוש את סילוקן של השרשראות.

פנה לועד ולבעלי השרשראות, במכתב רשום עם אישור קבלה, ובסתמך על הכתוב בתקנון המצוי דרוש את סילוק השרשראות.
להלן נוסח החוק:

שינויים ותיקונים בדירה (תיקון התשמ"ד) 2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי
הדירות.
לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.
(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.

הזכות לתבוע תיקונים (תיקון התשל"ז) 3. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.
(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

urialon · שליחה על ידי **urialon** » 24/03/2008 - 00:15:22

נפתלי תודה רבה על תשובתך
אתה איש יקר

אני מנסה להגיע אל נסח הטאבו ולקרא את תוכנו
ניסיתי דרך האתר של האגף לרישום והסדר מקרקעין ללא הצלחה
אני אנסה מחר ליצור איתם קשר טלפוני

אני יעדכן אם יהיו התפתחויות

תודה רבה,
אורי אלון

naftali imber · 24/03/2008 - 10:52:49

לאורי אלון שלום:
יש לי הרגשה שהנך עולה חדש, או סתם בחור נאיבי. אתה לא יודע באיזה מדינה אתה חי? נראה לך שיתנו לך לעיין בטאבו חינם אין כסף, נו...!

הם גובים אגרה – אבל יש עיון זול ועיון יקר.
עיון זול, דרך האינטרנט, מאפשר לך לעלות את הנסח על המסך ואפילו להדפיס אותו, רק שאין למסמך הזה כל תוקף משפטי; גם התשלום דרך האינטרנט.
בסניף דואר תוכל לקבל מסמך חתום – עיון יקר, תקף לכל צורך.

לא רוצה להתחייב על גובה האגרות, אבל במדינה שכולנו גאידמקים, ומי שלא שיתפגר כבר, מה זה כמה עשרות שקלים בשביל הצצה!

נ.ב.: עזוב את ההערות הטרוצקיסטיות שלי, אני כזה

urialon · שליחה על ידי **urialon** » 25/03/2008 - 00:53:49

בכסף כמובן -
וברור שלא נקבל פה דבר בחינם (לבינתיים אויר משומש זה המקסימום...)

מתחילים כאן:

איתו גוש חלקה לפי כתובתhttp://www.gov.il/firstGov/Templates/Ma ... HINT=Guest

אח"כ מגיעים לכאן ומקלידים גוש/חלקה/תת חלקה
http://ecom.gov.il/Counter/alternative/ ... anguage=he

משלמים 10-15 ש"ח ורואים את נסח הטאבו

הבעיה היא שלא הצלחתי לאתר את מספר תת החלקה ולא ניתן למלא טופס ללא תת חלקה

אורי אלון

urialon · שליחה על ידי **urialon** » 25/03/2008 - 09:06:15

ליתר דיוק -
אני מלא את הגוש/חלקה במדוייק ומקבל הודעת שגיאה: "לא נמצא מידע העונה על הנתונים שהוזנו"

naftali imber · 25/03/2008 - 19:19:52

אורי, מחשבים הם הדבר הדומה ביותר לבלטות; תנסה להיכנס דרך אתר הדואר, יכול להיות שהם גמישים יותר, יש גם אתר עסקי פרטי – לפחות אחת, הם גם לוקחים עמלה על האגרה אבל יכול להיות שיש להם פתרון עבורך.
ואולי בכל זאת יש לך בבוידם את מסמכי רכישת הדירה? לא יפה להגיד אמרתי לך, אבל אם הייתה כמוני מן MONK כזה, הייתה שולף מהמדף הנכון את הקלסר הנכון ולאחר דפדוף קצר שולף את המסמכים; אבל רוב המיליארדים של גוגל באים משם. מזלם שלא כולם מרובעים כמוני.
באופן עקרוני אתה זקוק לנסח של כל תת-החלקות – לדעת למי צמוד מה, ולחברה הפרטית – גם דרך גוגל יש מוקד טלפוני.