בבית המשותף שלנו שוקלים להפעיל חברת ניהול.
הסוגיה המטרידה את הציבור היא זו:
גביית דמי הניהול (עבור החברה שתנהל באופן עצמי את כל הפעילות) מורכבת משלושה "שלבים" בעייתיים שהם בדירוג "עולה" כדלקמן:
1. עצם הפעילות של מעבר מדירה לדירה (או העמדת "דוכן" בלובי ביום קצוב מסוים).
2."גביה" מסרבן מנימוקים שונים באמצעות משפט (אצל המפקח). זו פעילות שנושאת בחובה מתן ייפוי כוח והתייצבות לדיונים (פעמיים ומעלה).
3. היה והסרבן "זוכה" וחלקו בדמי הניהול יוצא בחסר מקופת החברה\הבית המשותף,האם החברה אמורה לשאת על חשבונה את החוסר?
עד איזה שלב (1-3) נהוג להציע (ואף ליישם)בחברות רציניות לניהול?
תודה מראש על ההתיחסות.
גביית דמי ניהול ע"י חברת הניהול-סוגיות לעיון.
מנהלים: יואב לוי, און צוק עורך דין, razadv
-
naftali imber
- מנהל פורום
- הודעות: 831
- הצטרף: 02/11/2006 - 11:53:58
- יצירת קשר:
גבית דמי ניהול
לשמאי שלום ומועדים לשמחה:
לא ברור לי כיצד נראה לך שאפשר לגבות כספים בלי שלושת השלבים "הבעייתיים" כפי שהנך מכנה אותם.
השלב הראשון אינו שונה מהותית מפועל הניקיון שצריך לעבור בפרוזדורים.
השלב השיני, צריך להידון ולבוא לידי סיכום, ברור ובכתב, עם החברה.
השלב השלישי, הוא רמת סיכון מסוימת שקיימת בכל עסק.
אם הדברים נעשים כדין, בצורה מסודרת ומוקפדת, הסיכון הוא אפסי; אם זה חברה רצינית היא תדע כיצד לעשות כך ותעשה כך.
ממרום 30 שנות ניסיוני גם ככבלן שיקום מבנים - לפני שהיו נהוגות חברות הניהול, לא פעם ביצעתי שיפוצים - גם בשכונות שיקום והצעתי לועדים לשאת באי-הגביה.
הסוד שלי היה ניהול מסודר ומוקפד של כל ההליכים, וגם של עבודות השיפוץ, כך שלא לתת אחיזה לאי תשלום בגלל טיב ביצוע.
בברכה
נפתלי אימבר
יעוץ וניהול אחזקה
050-357526
לא ברור לי כיצד נראה לך שאפשר לגבות כספים בלי שלושת השלבים "הבעייתיים" כפי שהנך מכנה אותם.
השלב הראשון אינו שונה מהותית מפועל הניקיון שצריך לעבור בפרוזדורים.
השלב השיני, צריך להידון ולבוא לידי סיכום, ברור ובכתב, עם החברה.
השלב השלישי, הוא רמת סיכון מסוימת שקיימת בכל עסק.
אם הדברים נעשים כדין, בצורה מסודרת ומוקפדת, הסיכון הוא אפסי; אם זה חברה רצינית היא תדע כיצד לעשות כך ותעשה כך.
ממרום 30 שנות ניסיוני גם ככבלן שיקום מבנים - לפני שהיו נהוגות חברות הניהול, לא פעם ביצעתי שיפוצים - גם בשכונות שיקום והצעתי לועדים לשאת באי-הגביה.
הסוד שלי היה ניהול מסודר ומוקפד של כל ההליכים, וגם של עבודות השיפוץ, כך שלא לתת אחיזה לאי תשלום בגלל טיב ביצוע.
בברכה
נפתלי אימבר
יעוץ וניהול אחזקה
050-357526
תודה על התשובה המקיפה.
ובכל זאת הייתי רוצה לקבל הבהרה מה הכוונה בציטוט: "צריך להידון ולבוא לידי סיכום, ברור ובכתב, עם החברה" ,בכל הנוגע לשלב בו צריכה חברת הניהול להידון עם סרבן/ים בפני המפקח על רישום בתים משותפים.
האם החברה צריכה לקבל ייפוי כוח מנציגות הבית המשותף?
האם אין בקבלת ייפוי כוח שכזה משום ויתור על "זכויות" כלפי החברה שעלולה לנצך זאת לרעה בשלב זה או אחר?
האם יש תקדים כזה שחברת ניהול "תבעה בשם הנציגות" דייר והמפקח קיבל זאת כפשוטו?
איך פותרים את הסבך בייחוד [u]בבית משותף מורכב[/u] (שלושה בניינים רבי קומות המקושרים במערכות תשתיתיות מורכבות?
ובכל זאת הייתי רוצה לקבל הבהרה מה הכוונה בציטוט: "צריך להידון ולבוא לידי סיכום, ברור ובכתב, עם החברה" ,בכל הנוגע לשלב בו צריכה חברת הניהול להידון עם סרבן/ים בפני המפקח על רישום בתים משותפים.
האם החברה צריכה לקבל ייפוי כוח מנציגות הבית המשותף?
האם אין בקבלת ייפוי כוח שכזה משום ויתור על "זכויות" כלפי החברה שעלולה לנצך זאת לרעה בשלב זה או אחר?
האם יש תקדים כזה שחברת ניהול "תבעה בשם הנציגות" דייר והמפקח קיבל זאת כפשוטו?
איך פותרים את הסבך בייחוד [u]בבית משותף מורכב[/u] (שלושה בניינים רבי קומות המקושרים במערכות תשתיתיות מורכבות?
-
naftali imber
- מנהל פורום
- הודעות: 831
- הצטרף: 02/11/2006 - 11:53:58
- יצירת קשר:
לשמאי שוב שלום:
(לא התכוונתי אבל ששש.....)
אני מצטער על חוסר הבהירות, התכוונתי להידון בין הועד לחברה.
מבלי לפתוח פקולטה למשפטים – אני לא מסוגל ולא מוסמך, ועד בית אינו יכול לייפות את כוחו של אף אחד. הוא יכול לחתום חוזים והתחייבויות אחרות בדומה לאישיות משפטיות אחרות (אדם, חברה בע"מ, עמותה או תאגיד חוקי אחר) אבל מאחר ונציבות הבית קיימת מכוח חוק המקרקעין, לדעת משפטנים זה לא מספיק כוח ע"מ לחתום על ייפוי כוח (היום יוצאים לי כל הזמן משחקי מילים!). לפחות ספר אחד נכתב על הנושא.
מזה נגזר שהחברה, במצב הטוב תוכל למסגר את הייפוי כוח ולתלות אותו על הקיר.
למעשה חברי הועד כל אחד באופן אישי אמורים לייפה את כוחו של עו"ד והוא יופיע במקומם; כך יוצרים פיקציה משפטית בה העו"ד מייצג כל אחד מחברי הועד ואז כביכול הועד הופיע בבהמ"ש (מעמד המפקח הוא כשל שופט שלום) היות וכל אחד מחברי הועד, באופן נפרד, שלח עו"ד שמייצג אותו (לא משנה שזה עו"ד אחד).
אתה בטח חושב: ישראבלוף אבל בארץ רחוקה שם למדתי משפטים, גם משתמשים בפיקציות משפטיות ע"מ להתגבר על מלכודים מסוימים.
אני אישית, כמנהל, מעדיף שכל חבר ועד יתחייב כלפי החברה שבמידה ויצטרכו להגיש מסמכים לבמ"ש הם יחתמו עליהם, ויופיעו שם אם הדבר יידרש, ומשתדל מאוד שלא להגיע לבהמ"ש.
הניסיון לימד אותי שפשרה גרועה עדיפה אלף מונים על פסק דין טוב.
הסיבה לכך טמונה בהלצה שספרתי בתשובתי ל-לביוסי, בפורום זה.
אם זה נשמע מסובך, האמן לי זה לא יותר מסובך מלנהל שלוש רבי קומות שמערכות התשתית שלהם משולבות.
בברכת מועדים לשמחה
נפתלי אימבר
יעוץ ואחזקת מבנים
050-5357526
(לא התכוונתי אבל ששש.....)
אני מצטער על חוסר הבהירות, התכוונתי להידון בין הועד לחברה.
מבלי לפתוח פקולטה למשפטים – אני לא מסוגל ולא מוסמך, ועד בית אינו יכול לייפות את כוחו של אף אחד. הוא יכול לחתום חוזים והתחייבויות אחרות בדומה לאישיות משפטיות אחרות (אדם, חברה בע"מ, עמותה או תאגיד חוקי אחר) אבל מאחר ונציבות הבית קיימת מכוח חוק המקרקעין, לדעת משפטנים זה לא מספיק כוח ע"מ לחתום על ייפוי כוח (היום יוצאים לי כל הזמן משחקי מילים!). לפחות ספר אחד נכתב על הנושא.
מזה נגזר שהחברה, במצב הטוב תוכל למסגר את הייפוי כוח ולתלות אותו על הקיר.
למעשה חברי הועד כל אחד באופן אישי אמורים לייפה את כוחו של עו"ד והוא יופיע במקומם; כך יוצרים פיקציה משפטית בה העו"ד מייצג כל אחד מחברי הועד ואז כביכול הועד הופיע בבהמ"ש (מעמד המפקח הוא כשל שופט שלום) היות וכל אחד מחברי הועד, באופן נפרד, שלח עו"ד שמייצג אותו (לא משנה שזה עו"ד אחד).
אתה בטח חושב: ישראבלוף אבל בארץ רחוקה שם למדתי משפטים, גם משתמשים בפיקציות משפטיות ע"מ להתגבר על מלכודים מסוימים.
אני אישית, כמנהל, מעדיף שכל חבר ועד יתחייב כלפי החברה שבמידה ויצטרכו להגיש מסמכים לבמ"ש הם יחתמו עליהם, ויופיעו שם אם הדבר יידרש, ומשתדל מאוד שלא להגיע לבהמ"ש.
הניסיון לימד אותי שפשרה גרועה עדיפה אלף מונים על פסק דין טוב.
הסיבה לכך טמונה בהלצה שספרתי בתשובתי ל-לביוסי, בפורום זה.
אם זה נשמע מסובך, האמן לי זה לא יותר מסובך מלנהל שלוש רבי קומות שמערכות התשתית שלהם משולבות.
בברכת מועדים לשמחה
נפתלי אימבר
יעוץ ואחזקת מבנים
050-5357526