נציגות הבית המשותף

1.    יש את סוג האנשים שמקבל מהנושא פריחה ולא מוכן להתקרב למקלט או למועדון הדיירים בזמן בו נערכת הישיבה, לא מתעניין בהחלטות המתקבלות ובוודאי לא יתנדב לכהן כוועד בית או לשום קידום יוזמה אחרת בבניין מעבר לתשלום חלקו בהוצאות.
2.    יש את סוג האנשים המהווה רוב בבניין שמעורבים במידה מועטה בנעשה בבניין, יגיעו לאסיפות ולעתים גם ישמיעו קולם אך לא רואים עצמם חלק ממנגנון קבלת ההחלטות או מובילי דעת קהל, אין להם כח או זמן להתעסק עם הנושא ולא מעוניינים באחריות הנלווית.
3.    סוג האנשים האחרון הוא האנשים שאכפת להם מהבניין, מניקיונו ואחזקתו התקינה ורואים בתפקידם שליחות כמגיני הבניין או קו הגנה אחרון אל מול הכאוס.
 
הגדרת נציגות הבית מוסדרת בחוק המקרקעין:
סעיף 65, הקובע:  "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון".
סעיף 69 הקובע:  "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

אז מהם בעצם תפקידי נציגות הבית?
איך נבחרים?
לכמה זמן נבחרים?

חוק המקרקעין הוא שמסדיר את הנושא אך בשל העובדה כי החוק משנת 1969 ולא בכל נושא הקפידו לעדכן אותו, התפתחה לאורך השנים גם פסיקה נלווית שנשענת עליו.

כפי שממשלת ישראל היא הזרוע הביצועית של כנסת ישראל כך נציגות הבית היא הזרוע הביצועית של אסיפת בעלי הדירות ולמעשה מי שמבין את האבחנה הזו מבין את כל התורה.
אסיפת בעלי הדירות היא זו שקובעת את התקציב, את אופן חלוקת ההוצאות בבניין בין בעלי הדירות, פרוייקטים גדולים לביצוע, החלטות לגבי שיפוץ חלקי או מלא ובחירת חברי נציגות הבית.

באופן משלים, נציגות הבית היא זו שאחראית על תשלום לספקים, גביית תשלומים מבעלי הדירות, הכנת דוחות כספיים, ניהול הבניין ותחזוקתו בשוטף.
בעבר היו כל מיני זקנים חביבים (או פחות חביבים) שנטלו על עצמם את המשימה אך בימים המודרניים, עם ריבוי המערכות בבניינים וקצב התחלפות מהיר של מחזיקי הדירות, נדרשים פתרונות אחרים.

כמי שכיהן כוועד בית בהתנדבות במשך שנים רבות וכעת בעלים ומנהל של חברה לניהול בתים משותפים וגם בכובע השני שלי כעו"ד, מגשר ובורר אני יכול לכתוב בצורה נחרצת כי מדובר בתפקיד הכי כפוי טובה שקיים, אף אחד לא מעריך את העבודה שנעשית, ותמיד יהיו אנשים שלא יהיו מרוצים מתפקידך, ממהירות הטיפול או בסדרי העדיפויות שלך ואתה תמיד תהיה טוב כמו ניהול המשבר האחרון שלך.

אם נבחן את האינפלציה בתביעות לשון הרע וסכסוכי שנים המגיעים לערכאות השונות, ברוב מכריע של המקרים צד אחד בתביעה הינו חבר וועד בעבר או בהווה…הדבר אינו מקרי…
כפי שנכתב לעיל, בשנת 2014 הבניינים גדולים יותר, המערכות מורכבות יותר עם משאבות סחרור, משאבות לחץ, מערכות סולאריות, גנרטורים ו"מר קוזילביץ'" כבר מזמן לא עומד בקצב ולא יכול לתפעל את כל המערכות המורכבות לבד. לא נשכח כי כמות הדיירים הגדולה יוצרת מורכבות גבייה גבוהה וגוזלת המון זמן ואנרגיה.

לאור כל האמור לעיל בניינים רבים עוברים לניהול חיצוני ע"י חברת ניהול שלמעשה מהווה זרוע ביצועית לנציגות הבית, מתפעלת את הבניין בשוטף, מטפלת בגבייה ולמעשה מהווה חייץ נייטראלי בין בעלי הדירות לבין עצמם ומנהלת את הבניין ללא משוא פנים לגופם של דברים ולא לגופם של אנשים.

גם בעידן המודרני של ניהול הבתים, כאשר בבניין פועלת חברת ניהול יש חשיבות רבה לחברי נציגות הבית שכן הם למעשה נציגי הבניין לעבודה שוטפת מול חברת הניהול ומפקחים על פעולותיה וכן מנהלים את חשבון הבנק ואחראים לכניסות והיציאות של הכספים.

•    הכותב הינו עו"ד המתמחה במקרקעין, מגשר ובורר מוסמך והינו בעלים ומנהל של חברת ע.י.מ ניהול במחשבה בע"מ.
 
למידע נוסף לחצו כאן או התקשרו: 050-6688388