תקנות השכירות החדשות: משמעויות למשכירים ולשוכרים

החודש פרסם משרד המשפטים טיוטת הצעת חוק לתקנות שכירות חדשות, להערות הציבור. על פניו, מדובר בעדכון טכני של חקיקה ותיקה. בפועל, מדובר בשינוי שעשוי להשפיע על מאות אלפי חוזי שכירות בישראל.

למה עכשיו?

חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, הוא אחד מדברי החקיקה היציבים ביותר בספר החוקים הישראלי – כמעט חמישים שנה ללא שינוי מהותי, עד לתיקון של שנת 2017. מאז אותו תיקון, שוק השכירות הפרטי בישראל לא עמד במקום: כיום הוא מקיף קרוב ל-30% מכלל יחידות הדיור במדינה, עם קצב צמיחה שנתי של 3.4% – כמעט כפול מקצב הגידול של שוק הדיור בכללותו.

כאשר שכירות אינה עוד פתרון זמני אלא אלטרנטיבת מגורים ארוכת טווח לחלק גדול מהאוכלוסייה, הצורך בכללים ברורים הופך לאינטרס ציבורי ממשי. זו הסיבה שמשרד המשפטים מגבש כעת את מה שמכונה "חוזה מצוי" – מנגנון שנועד לתת מענה לשני מקרים מאוד שכיחים: כשחוזה שכירות נחתם אך השמיט פרטים חיוניים, וכשלא נחתם חוזה כתוב כלל.

מה זה "חוזה מצוי" ומתי הוא חל?

החוזה המצוי אינו מחליף את ההסכמות הפרטיות שבין משכיר לשוכר. הוא נכנס לפעולה בשני מצבים: האחד – כחוזה משלים, כאשר הצדדים חתמו על הסכם אך השמיטו ממנו הוראות שהחוק מחייב לכלול. השני – כברירת מחדל, כאשר לא נערך כלל חוזה בכתב. מעבר לכך, התקנות נועדו לשמש ככלי עזר פרשני לבתי המשפט – ומעין מצפן לצדדים כבר בשלב המשא ומתן.

תקופת האופציה: סוף סוף כללים ברורים

אחד מוקדי החיכוך הנפוצים ביותר בין משכירים לשוכרים הוא נושא האופציה – זכות השוכר להאריך את תקופת השכירות. חוזים רבים מציינים שקיימת "אופציה", אך אינם מפרטים את תנאיה. הטיוטה מבקשת לפתור בדיוק את הבעיה הזו.

על פי ההסדר המוצע, אם הצדדים הסכימו על קיומה של אופציה אך לא פירטו את תנאיה – יראו את החוזה ככולל זכות להארכה בת 12 חודשים נוספים, באותם תנאים, בכפוף לעדכון דמי השכירות לפי מדד המחירים לצרכן בלבד.

האיזון כאן ראוי לציון: לשוכר – ודאות ויציבות, ומניעת מצב שבו הוא מוצא את עצמו ברחוב בתחילת שנה שנייה. למשכיר – הגנה מפני שחיקה ריאלית של דמי השכירות. ותנאי שמגן על שני הצדדים: הזכות אינה אוטומטית. היא מותנית בהודעה מוקדמת של 60 יום, בהצגת בטוחות מעודכנות, ובהיעדר הפרות יסודיות או חוזרות מצד השוכר.

תיקונים וליקויים: מי אחראי על מה?

הנושא השני שהתקנות מבקשות להסדיר הוא אחד הסיבות השכיחות ביותר לסכסוכים: חלוקת האחריות בין משכיר לשוכר כאשר משהו מתקלקל בדירה.

התקנות קובעות קו גבול ברור. על המשכיר מוטלת חובה לתקן ליקויים מערכתיים ( תקלות בתשתיות החשמל, המים, הביוב, הגז, נזקים לקונסטרוקציה ולאיטום) ובתוך פרק זמן שאינו עולה על 30 יום. במקרים דחופים – באופן מיידי.

מנגד, התקנות מגדירות באופן מדויק את המונח "שימוש בלתי סביר" – שימוש החורג ממה שמקובל, או שימוש באביזרים למטרות שלא תוכננו עבורן. נזקים שמקורם בשימוש כזה יחולו על השוכר. ההגדרה הברורה נועדה למנוע את הוויכוח הנפוץ שבו כל צד מצביע על האחר.

בנוגע לדירות שנרכשו מקבלן ומושכרות, קיים חריג: המשכיר אינו חייב לתקן תוך 30 יום, אלא תוך "זמן סביר" – כדי לאפשר לו לפנות לקבלן האחראי מכוח חוק המכר.

מה כדאי לעשות עכשיו?

התקנות עדיין בשלב טיוטה, אך הכיוון ברור. משכירים ושוכרים כאחד כדאי שיבחנו את חוזיהם הקיימים לאור ההסדרים המוצעים – ובמיוחד יבדקו האם סעיפי האופציה מנוסחים בצורה שמותירה אי-בהירות, והאם חלוקת האחריות לתיקונים מוגדרת מספיק בחוזה הפרטי שלהם.