רטיבות מקיר חיצוני בבניין חדש- מדריך פעולה מקצועי לחברות ניהול
קבלת בניין חדש לניהול היא שלב רגיש. בשנים הראשונות לאחר האכלוס, מתחילים לצוף ליקויי בנייה כשהנפוץ, המורכב והיקר שבהם הוא רטיבות מקירות חיצוניים.
הדרך שבה חברת הניהול מתנהלת באירוע כזה תשפיע ישירות על חיי הדיירים, על ערך הנכס – ועל המוניטין המקצועי שלה.
רטיבות חיצונית אינה תקלה משנית. זהו אירוע מהותי, הנדסי, במעטפת הבניין, וברוב המקרים גם אחריות קבלן מובהקת.
לא בכדי חוק המכר (דירות) קובע תקופת בדק של 7 שנים ותקופת אחריות נוספת של 3 שנים – סה״כ 10 שנים.
בהתאם לחוק, לגבי ליקויים מסוג התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ, לרבות חיפוי אבן, נקבעה תקופת בדק של שבע שנים ממועד מסירת הדירה. במהלך תקופה זו חובת התיקון מוטלת על הקבלן, אלא אם יוכיח כי מקור הנזק הוא באשמת הרוכש.
בתום תקופת הבדק חלה תקופת אחריות נוספת של שלוש שנים, שבמהלכה נטל ההוכחה עובר לרוכש.
תפקידה של חברת הניהול הוא לנהל את האירוע נכון החל מהשלב הראשון.
כאשר רטיבות חודרת מקיר חיצוני אל תוך דירה בשנים הראשונות לאחר הבנייה, אין מדובר בבלאי טבעי או בתקלה נקודתית, מסיבה פשוטה:
קיר חוץ תקין בבניין חדש מתוכנן כך שימנע חדירת מים אל פנים המבנה גם בתנאי גשם, רוח ושחיקה סבירים.
בבנייני מגורים מודרניים, הקיר החיצוני הבנוי כולל מספר שכבות הגנה, שכל אחת מהן נועדה לעצור את הרטיבות לפני שהיא מגיעה לקיר הפנימי.
כאשר מים חודרים פנימה, המשמעות היא כשל באחת או יותר משכבות המעטפת: תכנון, חומרים או ביצוע.
לכן, טיפול פנימי בלבד (שפכטל, צבע, תיקון נקודתי) אינו פתרון – אלא דחייה של הבעיה והעמקתה.
שלב ראשון: אבחון ותיעוד – הבסיס לכל התנהלות נכונה
חברת ניהול מקצועית אינה מתחילה בתיקון, אלא באבחון ותיעוד.
בשלב זה, מומלץ לקבל ליווי של עו"ד המתמחה בליקויי בניה ובתביעות מול קבלנים. בנוסף, מומחה בדק בית ידע לתת אינדיקציה האם יש צורך ב"מומחה עומק" (מומחה אבן ו/או מעבדה).
מה חשוב לעשות, ומה תפקידם של המומחים:
מיפוי מדויק של כל מוקדי הרטיבות / אבנים שלא מחוברות היטב ו/או לפי התקן.
תיעוד מצולם, ועריכת חוות דעת מקצועית כתובה הכוללת תאריכים ותמונות.
אבחנה ברורה: מדובר בבעיה שמקורה בקיר החיצוני
התיעוד הזה אינו רק לצורך “סדר” – הוא כלי עבודה קריטי מול הקבלן, ולעיתים גם בסיס לדרישות המשך, ובטח משמש את חברת הניהול ו/או הדיירים לתביעה מול הקבלן ו/או יזם.
שלב שני: לזהות את השפעת ליקויי קירות החוץ והמעטפת על הדירות הפרטיות (בתוך הדירות). בנוסף, רישום השפעת הנזקים במעטפת הבניין על הדירות: קילופים, עובש, ריח, נזק לריהוט ועוד.
קירות חיצוניים הם חלק מהמעטפת ומהרכוש המשותף, וקיר פנים הוא קשור לדירה הפרטית (כל דירה לחוד).
בבניין חדש, רטיבות שמקורה במעטפת החיצונית היא בעיה כללית של כל הדיירים (ליקוי ברכוש המשותף), ואחראי הישיר עליה גם אם היא מתגלה רק לאחר שנה או שנתיים ואף לאחר 7 שנים, הוא הקבלן.
חברת ניהול איכותית:
אינה מגלגלת אחריות לדייר
אינה ממהרת לאשר פתרונות זמניים בלבד
מבהירה לדיירים שמדובר בליקוי בנייה מהותי שמצריך בדיקה מעמיקה ולא בתחזוקה שוטפת
שלב שלישי: פנייה מסודרת לקבלן
התנהלות נכונה מול הקבלן חייבת להיות:
כתובה
מתועדת
ממוסגרת כליקוי במעטפת הבניין
הפנייה צריכה לכלול:
תיאור ברור של הליקוי
תיעוד
דרישה לתיקון מהחזית / המעטפת
דרישה לדו״ח ואחריות בכתב על התיקון
קבלן שמתמודד מול גוף מסודר, ענייני ולא מתפשר – נוטה להתייחס לתיקון אחרת לגמרי. לכן, תמיד מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום עוד בטרם הפנייה לקבלן לצורך דרישת תיקון.
שלב רביעי: פיקוח על התיקון – לא להסתפק בכך שבוצע
יש לבדוק איך תוקן הליקוי
לוודא שלא מדובר באיטום או תיקון נקודתי בלבד
לדרוש אחריות כתובה (לפחות 3–5 שנים)
לעקוב אחרי התנהגות הקיר בגשמים הבאים, ואף במקרים מסוימים מומלץ לבצע בדיקה חוזרת (על ידי מומחה אבן).
חברת ניהול שמוותרת בשלב הזה עלולה לפספס את מיצוי הזכויות, כסף, ולא מעט כסף!
עוגמת נפש ונזקים נלווים הם חלק בלתי נפרד מהתמונה
כמובן שרטיבות מתמשכת בדירות (עקב האירוע המעטפת חוץ) פוגעת באיכות החיים של הדיירים, גורמת לריח, עובש ונזקים, ולעיתים משבשת שימוש סביר בדירה ובבניין.
ניהול נכון של האירוע, כולל תיעוד רציף והצגת הנזק המצטבר, מאפשר לחברת הניהול לדרוש מהקבלן לא רק תיקון – אלא גם מענה לנזקים הנלווים, בין אם באמצעות פיצוי, עבודות משלימות או פתרונות אחרים.
שיתוף פעולה של הדיירים:
מומלץ מאוד, לפרסם לדיירים על היתכנות של רטיבויות בחורף, ולהסביר שבכל מקרה של רטיבות יש לדווח לחברת הניהול ושתעשה בדיקה ויזואלית בתחילה, ואף בדיקת עומק ככל ויידרש. חברת ניהול טובה ואיכותית תתכלל את האירוע מול הדיירים.
דיירים רבים נוטים לחשוב שמקור הרטיבות קשור אליהם ולא ממהרים לדווח לחברת הניהול על תקלות בדירה הפרטית שלהם. וכך עלולה להתפספס האבחנה הנכונה, ומתבזבז זמן יקר בתוך תקופת הבדק ותקופת האחריות.
