ניהול פרויקט של ועד הבית
ניהול פרויקט של ועד הבית
כל מי שגר בבית משותף או מתכוון לרכוש דירה בבית משותף, אמור לדעת שלכל בית משותף קיים תקנון מכח החוק לפיו לא יהיה בית משותף שאין לו תקנון. אפשר שבעלי הדירות יערכו את התקנון בעצמם, ובלבד שיהיה בהתאם לחוק.
לפי חוק המקרקעין בעלי הדירות רשאים לשנות את התקנון הבסיסי ברוב של שני שליש מבעלי הדירות ברכוש המשותף. ישנם אנשים שאינם מתייחסים ברצינות לתפקיד ועד הבית בכלל ולתפקיד יו"ר וועד הבית בפרט. אולם, חברות בוועד הבית אינה דבר פשוט. תפקיד זה נושא בחובו אחריות לא מועטה ובעל התפקיד נדרש להשקיע זמן ועשייה, כשהשכר עבור פעילות זו הוא די כפוי טובה.
אם כך הדבר בחיי היום יום, צא ולמד מה יקרה בעת ניהול פרויקטים ייחודיים כגון תוספת מרפסות, חיזוק הבית על פי תמא 38 (חיזוק מפני רעידות אדמה), שיפוץ המבנה ועוד כהנה וכהנה. לכן רבים בוחרים בדרך אלטרנטיבית – מיקור חוץ. כלומר, אם לא נמצאו מתנדבים למילוי המשימה, מאפשר החוק למנות גוף חיצוני שיטפל בכל הנושאים השוטפים, כגון גביית תשלומים לוועד הבית, ניהול החשבונות, גינון, ניקיון, אחזקת המעלית או ניהול פרויקטים בנושאים שונים.
מספר טיפים לוועד הבית:
– רצוי לכנס אסיפת דיירים שנתית.
– מומלץ לקבוע תכנית עבודה שנתית בהתאם להחלטות שהתקבלו באסיפת הדיירים השנתית ועל פי סדר העדיפויות ותזרים המזומנים.
– סדר ושקיפות מונעים חיכוכים. לכן, יש להקפיד על רישום פרוטוקולים של הישיבות וההחלטות, לשמור על הקבלות עבור תשלום כל החשבונות ולרשום באופן מדויק את ההכנסות וההוצאות.
– ועד בית יעיל הוא זה שמתחלף בכל שנה או שנתיים. דבר זה מונע שחיקה ומחלק את העול בין כל הדיירים.
– ניהול פרויקטים גדולים, שדורשים השקעה כספית ניכרת של כל הדיירים, הוא דבר רגיש ומורכב, לכן יש לנהלו באופן מקצועי. כמו לבקש הצעות מחיר ממספר קבלנים ולנהל מו"מ עם הקבלן, על מנת להשיג את המחיר הטוב ביותר האפשרי.
תמא 38: חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה
אחת הדוגמאות לניהול פרויקט שקשור לוועד בית הוא תמא 38. היוזמה לכך יכולה לבוא מבעלי הבתים עצמם או מיזם שפונה בהצעה לוועד הבית. בכל מקרה פרויקט כזה דורש ניהול רגיש ויסודי. התמריץ העיקרי של בעלי הדירות בבית משותף להסכים לפרויקט זה, פרט לחיזוק המבנה, הוא למשל הזדמנות להוספת מעלית, או להגדלת שטח הדירות.
רצוי מאד שהיזם ייפגש עם כל בעלי הדירות ויפרוש את כל האפשרויות העומדות בפניהם. מהלך כזה נותן לבעלי הבתים את ההרגשה שהם מעורבים בתהליך.
מומלץ לדיירים לבחור ועד פעולה אד הוק לנושא, להיפגש עם היזמים, להחליט מה היזמים אמורים לתת בתמורה לעסקה, ולהעלות על הנייר רשימה שכוללת את הגדרת הציפיות של שני הצדדים.
מצד הדיירים, כל ההחלטות חייבות לקבל אישור של כל בעלי הדירות ומצד היזם, עליו להבהיר את העלויות שחלות עליו, כמו, הוצאת היתרי בניה שבהם מעורבים בעלי מקצועות שונים (מודד, ארכיטקט, מהנדס בנין ועוד), וכך גם לגבי התשלומים לרשויות השונות. במצב דברים זה היזם ישאף לחתום על הסכם עם ועד הבית לפני שייכנס להתחייבויות כספיות כבדות.
ניהול פרויקטים כאלה כרוך לא רק בהוצאות כספיות אלא גם בעמידה בלוח הזמנים וברמת ביצוע איכותית. בנושא זה עלולים להיווצר חילוקי דעות בין הצדדים. במקרה כזה חשוב לבחור בגוף ניטרלי שיפשר בין הצדדים.
מאחר ומציאות החיים מלמדת אותנו שהחיים מורכבים יותר מהמתואר כאן בתמצות, מומלץ שלפני החתימה על הסכם עם היזם, הדיירים ישכרו את שירותיו של עורך דין שמתמחה בתמא 38 והוא זה שייצג אותם במהלך המו"מ ויקפיד על עמידת היזם בהסכמים.
