כל מה שצריך לדעת על ניהול ואחזקת מבנים

ניהול ואחזקת מבנים זהו תחום נרחב שכולל מגוון גדול של משימות בהתאם להיקף השירות הנדרש, או לחלופין, לסוג השירות שחברת ניהול נכסים מספקת. למעשה חברת ניהול מבנים מבצעת את עיקר העבודה מאחורי הקלעים, במטרה להבטיח שהבניין המשותף יהיה פונקציונלי ונוח עבור המשתמשים בו.

מה התפקיד של ועד בית במבנים משותפים?

עד לא לפני שנים רבות, בתים משותפים נוהלו על ידי ועד בית. ועד בית הוא גוף שנבחר על ידי רוב הדיירים ופועל בבית המשותף כנציג של הדיירים. ניהול ועד בית זהו תפקיד הדורש מחבריו לנהל את ענייני הבית המשותף ולדאוג לתחזוקה שוטפת, כאשר הוועד נבחר באסיפה כללית ומונה לא יותר מחמישה דיירים.

נציגים שאמונים על ניהול ועד בית יכולים להיות צד בהליך משפטי ובמשא ומתן בשם הדיירים, כמו גם להתקשר בחוזים בשמם. פעילותו של ועד הבית נעשית בהתנדבות, כאשר אין שום יכולת לכפות על דיירים להתנדב. כמו כן, בחירת הנציגים מתבצעת בכפוף לתקנון הבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת.

מהו תקנון הבית המשותף?

תקנון הבית המשותף קיים כדי להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבתים משותפים, כמו גם את החובות והזכויות שלהם. למעשה, החוקים של תקנון הבית המשותף חלים על כל מי שגר בבית משותף, כפי שהם מנוסחים בחוק המקרקעין, אלא אם כן נוסח תקנון מוסכם על ידי הדיירים.

התקנון מחייב, ולכן גם אם הצטרפתם לבניין לאחר ניסוחו, תהיו מחויבים לכבד אותו. במידה ולא נוסח תקנון על ידי הדיירים, הם יפעלו בכפוף לתקנון המצוי אשר מתייחס לנושאים שונים ומגוונים כמו למשל:

• ניהול אסיפות דיירים
• מינוי ועד בית
• אחזקת הרכוש המשותף
• ביצוע תיקונים בבית המשותף
• ניהול חשבון הבנק
• שיעור ההשתתפות של כל דייר בהוצאות האחזקה של הבית המשותף
• ועוד

מהי חברת ניהול ועד בית?

בשנים האחרונות יותר ויותר מבנים משותפים, מבינים שניהול ועד בית זו משימה מורכבת שאינה יכולה להתבצע על ידי מתנדבים, שכן הבניינים הרבה יותר מודרניים וחדישים ויש המון מערכות מתקדמות שיש לדאוג להן ולחזק אותן על בסיס שוטף. כמו כן יש כמות גבוהה יותר של דיירים, ולכן סוגיות כמו גבייה, תקשורת מול הדיירים וכדומה הופכות ליותר מאתגרות. כתוצאה מכך, המעבר לחברות ניהול בתים משותפים, הוא רק מתבקש.

לחברת ניהול בתים משותפים יש שמות רבים, כמו גם כובעים, היא מוכרת כחברת ניהול ועד בית, חברת ניהול ואחזקת מבנים, חברת ניהול דירות ונכסים, חברת ניהול ואחזקה, חברת ניהול ועד בית ועוד. לא משנה איך תבחרו לקרוא לה, מה שמשנה הוא איכות השירותים שתספק לכם ומידת ההתאמה לצרכים שלכם.

בשורה התחתונה מדובר בחברה אשר דואגת לתחזוקת המבנה וניהולו על בסיס שוטף תמורת עמלה חודשית.

מה היתרונות והחסרונות של ועד בית מקומי מול חברת ניהול?

ניהול ועד בית זהו תפקיד מורכב שכרוך בהמון אחריות. לועד בית במתכונתו המסורתית יש כמה וכמה יתרונות כמו למשל האפשרות לבחור מועמדים בבחירות הוגנות, העובדה שאין צורך לשלם לחברה חיצונית וכדומה. עם זאת יש לכך גם חסרונות כמו למשל העובדה שהנציגים מנהלים חיים שלמים במקביל, לא תמיד פנויים, זמינים או יודעים כיצד להתמודד נכון עם דיירים. וכיום, יש גם מערכות שונות בבניין שצריך לדעת כיצד לטפל בהן.

בבתים משותפים עם הרבה דיירים, בבתים משותפים בהם יש הרבה שוכרים או במקומות שבהם לאף אחד מהדיירים אין עניין לנהל את הבית המשותף, פונים לחברת ניהול בניינים חיצונית שתהיה אמונה על כל התפקידים של ניהול ועד בית, ואף יותר מכך.

לעבודה עם חברת ניהול ואחזקת מבנים יש יתרונות רבים, החברה מתפקדת כועד בית לכל עניין ודבר ומציעה מעטפת שלמה של שירותים. היא זו שגובה את התשלומים מהדיירים אחראים על ביטוח בניין משותף, היא מבצעת את התשלומים השוטפים עבור חשמל, מים או ביוב, ומקפידה על עבודות תחזוקה שוטפות. חברות ניהול נכסים אחראיות על טיפול בבעיות בלתי צפויות והן אלו שרודפות אחרי דיירים סרבנים. ישנן חברות ניהול בניינים שמספקות גם שירותי ניהול נכסים באופן פרטי, או לחלופין ניהול דירות שכורות.

החיסרון היחיד בחברות ניהול ואחזקה הוא התשלום החודשי, אבל עבור כל השירותים שמספקת, התועלת עולה על העלות.

מהם השירותים המוצעים על ידי חברות ניהול מבנים?

חברות ניהול ואחזקת מבנים מספקות מעטפת שלמה של שירותים, לרבות:

• חשמל – תחזוקת מערכות החשמל בבניין חשובה לאין שיעור. חברת ניהול ואחזקת מבנים עובדת עם חשמלאים מקצועיים שמצבעים בדיקות ועבודות תחזוקה למערכות החשמל בבית המשותף באופן שוטף.
• מעליות – השימוש במעליות חייב להיות כמה שיותר מיטבי. על המעליות להיות תקינות ובטוחות לשימוש ולכן יש לשמור על תחזוקתן. מעבר לכך, יש לבצע בדיקות בזמנים קבועים ובהתאם לתקנים הנדרשים.
• גינון וטיפוח – השטחים החיצוניים של המבנה מוסיפים המון לאווירה ולחוויית המגורים בו. חברת ניהול דואגת גם לכל נושא הגינון והטיפוח של השטחים החיצוניים מסביב לבניין, היא דואגת לגיזום עצים ושיחים ומקפידה על מראה מטופח ומרשים.
• משאבות מים – מערכות המים של הבניין ממלאות תפקיד חשוב ויש לשמור עליהן שיעבדו כראוי. חברות ניהול מבנים משותפים דואגות לתחזוקתן של משאבות המים בבניין ומקפידות שהן יפעלו כראוי.
• ניקיון – השטחים הציבוריים של הבניין משותפים לכולם ויש לשמור עליהם נקיים. חברה לניהול ועד בית עובדת עם חברת ניקיון מקצועית שמספקת שירותי ניקיון בהתאם לצורך, כמו כן דואגת לריקון הפחים, לביצוע הדברות ועוד.
• אחזקת מבנים באמצעות בעלי מקצוע – במידה ויש תקלות פתאומיות או שיש לבצע עבודות תחזוקה שוטפות, לחברת הניהול יש אנשי מקצוע בתחומי שונים שיגיעו לבניין בזמן שתואם מראש או על פי קריאה.

שירותים נוספים שחברות ניהול מספקות הן גבייה והנהלת חשבונות, שמירה, ניהול דירות שכורות ועוד.

מי צריך חברת ניהול מבנים?

אם אתם גרים בבניין מרובה דיירים כמו שקורה לא מעט בימינו, אם בבניין שלכם ישנו רוב של שוכרים, אם אף אחד לא שש להתנדב לתפקיד ניהול ועד בית, או שאתם לא מרוצים מתפקודו של ועד הבית הקיים, מוטב לעבור לחברת ניהול מבנים משותפים.

חברת ניהול יכולה לשדרג את אורח החיים שלכם מקצב לקצה, להעניק לכם שקט נפשי ולהבטיח שכל עבודות התחזוקה והאחזקה יהיו מנוהלות, ושכל ההיבטים הכספיים והמשפטיים הכרוכים בניהול הבניין, יהיו מטופלים.

איך עוברים לחברת ניהול?

על מנת לעבור לחברת ניהול יש לכנס אסיפת דיירים, ולקבל רוב של 2/3 מבעלי הדירות בבניין. אם רוצים להחליף חברת ניהול קיימת, התמונה מעט משתנה ויש להשיג רוב רגיל של 51% מהדיירים.

איך בוחרים חברת ניהול?

כדי לבחור חברת ניהול ואחזקת מבנים, עבדו על פי הפרמטרים הבאים:

• היקף השירותים – הבינו מהו היקף השירותים הנחוץ לכם בהשוואה לסוג השירותים שהחברה מספקת.
• תקציב – הבינו כמה הדיירים מוכנים לשלם בכל חודש פחות או יותר, כדאי לבדוק זאת באסיפה שבה מחליטים אם לעבור לחברת ניהול דירות.
• ניסיון – בדקו עד כמה החברה מקצועית, בכמה בניינים כבר מטפלת, מהן שיטות העבודה שלה וכיצד הלקוחות שלה מתרשמים מתפקודה.