אחריות יועץ קרקע בתביעות בגין ליקויי בניה

 

מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא אחריות יועץ
קרקע בתביעות ליקויי בנייה,
בסוגי המקרים בהם תיתכן אחריות יועץ
קרקע בתביעות ליקויי בנייה
. במאמר מובאת סקירת פסיקת בתי המשפט בנושא אחריותו
של יועץ הקרקע כלפי רוכש הדירה כצד שלישי,
דיון באחריות יועץ הקרקע במקרה של התקשרות ישירה בינו ובין מזמין העבודה
והיקף אחריותו, תוך אבחנה בין אחריות לכשלים תכנוניים לבין אחריותו לכשלים בביצוע
, והדגשה כי יועץ קרקע המפר את
חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח,
עובר, במעשהו/מחדלו זה, גם עבירה משמעתית בהתאם לחוק המהנדסים. לסיכום מובאת עמדתו האישית בסוגיה של
כותב המאמר.

 

א. מיהו יועץ הקרקע?

 

1.   כאשר אדם מחליט לבנות את ביתו החדש, או להרחיב את ביתו הקיים, או כאשר יזם
עומד לבנות בית חדש, אחד הגורמים הראשונים, ואולי הראשון בו עליו להיוועץ, הוא
יועץ הקרקע.

2.     
יועץ הקרקע, בד"כ מהנדס בהכשרתו, הבקיא בסוגי הקרקע השונים, מכיר את
אופי ה"התנהגות" של סוגי הקרקע השונים, ובהתבסס על ידיעותיו בתחום. הוא
אמור לייעץ למהנדס הקונסטרוקטור של הפרוייקט כיצד לתכנן את יסודות המבנה.

3.    לצורך עריכת חוות דעתו, נוהג יועץ הקרקע, בדר"כ, לבצע מספר קידוחי
ניסיון בשטח על מנת לתהות על קנקנה של הקרקע במיקום הספציפי בו מתכוננים להקים את
המבנה, ולהכיר את התכונות של הקרקע.

4.    לעתים, כאשר מדובר בתנאי קרקע קשים במיוחד, ייעזר מהנדס הביסוס בגיאולוג,
במידת הצורך.

ב. מהו תפקידו של
יועץ הקרקע?

 

1.   לעתים קרובות, בשל
הבעיתיות של הקרקע עליה נבנה הבית ותכונותיה, ישנה חשיבות רבה לתכנון ההנדסי של
המבנה ולהמלצות יועץ הקרקע, שמטרתן להתגבר על הקשיים שיוצרת נטיית הקרקע לזוז ו/או
לתפוח במידה העלולה להשפיע על יסודות המבנה ולגרום לתזוזה ולסדקים.

2.  
לחוות דעתו של יועץ
הקרקע ישנה השלכה ראשונה במעלה על יציבותו וחוזקו של הבית שיקום, ועל מניעת הופעתם
של סדקים במבנה ו/או תופעת שקיעה של המבנה, או חלקו.

3.     
בז'רגון המקצועי של יועצי הקרקע קיימים מושגים של "אדמה עובדת",
"תפיחת קרקע", "קרקע חרסיתית" וכו'. יש להתאים היטב את תכנון
הקונסטרוקציה של המבנה לסוג הקרקע הספציפית, ולשם כך יש צורך להצטייד בחוות דעת של
יועץ קרקע בטרם ניגשים לתכנון הבית עצמו.

4.   דו"ח הביסוס
(כפי שנדרש ממהנדס יועץ לביסוס) נועד לזהות את שכבות הקרקע העיקריות, לקבוע ערכי
תסבולת בשכבות הביסוס ולהנחות את מתכנני ומבצעי היסודות באשר לאופן ביצוע היסודות.

5. ההחלטה הסופית
נתונה בידי המהנדס המתכנן את הקונסטרוקציה, אשר רשאי לסטות מן ההמלצות של יועץ
הקרקע, אולם הוא נוטל על עצמו סיכון גדול במידה ויתברר בעתיד כי נגרם נזק לחוזקו
של המבנה, סדיקה, שקיעה שלו וכו' עקב אי מילוי אחר כל המלצותיו של יועץ הקרקע.

 

ג. סוגי המקרים בהם תיתכן אחריות של יועץ הקרקע.

 

1.  באופן כללי ניתן לומר, כי אחריות יועץ הקרקע תיתכן בשני
מישורים: האחד- מישור הייעוץ והתכנון והשני מישור הפיקוח.
 

2.  במישור הייעוץ והתכנון– ניתן יהיה לתבוע יועץ קרקע בנזיקין בגין ייעוץ לתכנון של ביסוס מבנה העומד
בניגוד לדרישות תקנות התכנון והבנייה ו/או בניגוד לתקנים השונים ו/או בניגוד לסוג
הקרקע. לדוגמא: מספר הכלונסאות, עובי ועומק הקידוחים לצורך החדרת הכלונסאות, סוג
הביסוס של המבנה ועוד.

3.  במישור הפיקוח– הדבר תלוי
באופי ובהיקף ההתקשרות בין יועץ הקרקע ובין המזמין. היקף הפיקוח הנפוץ יותר הנו
ה"פיקוח העליון", אשר לגביו נקבעו כללים בתקנות. לעיתים נדירות יותר,
מסכמים יועץ הקרקע ומזמין העבודה כי יועץ הקרקע יבצע "פיקוח צמוד" על כל
עבודות ביסוס המבנה ובדיקת התכניות שייערכו על ידי הקונסטרוקטור והתאמתן
לדו"ח הקרקע שנערך על ידו.

4. בל נשכח, כי בנוסף ליועץ הקרקע, קיימת פונקציה נוספת
בדמות מהנדס הקונסטרוקציה, אשר אמור לתכנן את ביסוס המבנה ושלד המבנה בהתאם
להמלצות יועץ הקרקע, לערוך את החישובים הסטטיים ולבצע פיקוח על ביצוע עבודות השלד.

 

ד. אחריות יועץ הקרקע כלפי רוכש הדירה (כצד שלישי).

 

1.  במצב הרגיל,
כאשר אדם רוכש דירה מיזם או מחברה קבלנית, יש לו מערכת התקשרות חוזית
ישירה בינו ובין
המוכר, ואין לו, בדרך כלל, כל קשר משפטי עם אותם נותני השירותים של המוכר כמו
מהנדס הפרוייקט, יועץ הקרקע של הפרוייקט, קבלן הביצוע או קבלני המשנה ולעתים, הוא
אינו מכיר אותם כלל וכלל.

 

2.  על פני
הדברים, ניתן לסבור, כי בהיעדר קשר חוזי מחייב בין יועץ הקרקע ובין רוכשי הדירה,
פטור יועץ הקרקע מכל אחריות כלפיהם. להלן נבדוק את עמדת הפסיקה ונראה כי הדברים
אינם פשוטים כלל וכלל.

 

3.  בפרשת טרויהפט נגד עטיה נפסק: "אין חולק, כי אינג' שני,
כמו גם אינג' לוי, שימש כמפקח עליון, בתפקידו כיועץ הביסוס של הבנין. בתפקידו זה,
הוא חב חובת זהירות קונקרטית, כלפי מי שעלולים להיפגע, אם לא ימלא כראוי את חובת
הפיקוח".

 

4.  נראה לי, כי
גם צד שלישי נכנס להגדרה של "כלפי מי שעלולים להיפגע".

 

5.    כאשר מוגשת תביעת
ליקויי בנייה, ע"י רוכש דירה, כנגד יזם או חברה קבלנית, ונטען בה כי חלק
מהנזקים נובעים מכשלים תכנוניים, או מחוות דעת שגויה בקשר לקרקע, במקרה זה רשאי
היזם ו/או החברה הקבלנית לצרף את יועץ הקרקע כצד לתביעה בהליך של הודעה לצד שלישי.

 

ה.    אחריות יועץ הקרקע כלפי מזמין העבודה.

 

1.