תמ"א 38 נגמרה. מה זה אומר לוועד הבית שלכם?

עד לפני זמן לא רב, כמעט כל ועד בית שדן בעתיד הבניין ידע לפחות מסגרת אחת שאפשר לבדוק: תמ"א 38. תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שאושרה עוד ב-2005, הפכה במשך שני עשורים למונח מוכר, שם של מותג. אלא שהתוכנית הייתה, מלכתחילה, הוראת שעה זמנית. היא הוארכה שוב ושוב, אך בשנת 2024 הוחלט שלא להאריך אותה עוד באופן גורף, ובמרבית הרשויות המקומיות בישראל היא פקעה במאי 2026. הלכה למעשה, בניין או יזם שלא הגישו עד אז בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38, כבר לא יכול לעשות זאת.

המשמעות עבור ועדי בתים היא כפולה. מצד אחד, מסגרת ותיקה ומוכרת נעלמת מהשולחן. מצד שני, במקומה נכנסו לתמונה שני מסלולים אחרים "חלופת שקד" ו-"פינוי-בינוי" – שכל אחד מהם פועל לפי כללים שונים לחלוטין. לעיתים קרובות דיירים, וגם נציגי ועד בית, ממשיכים לדבר על "תמ"א 38", כשבפועל היזם או המארגן שפונה אליהם מציע דבר אחר לגמרי. בדיוק בנקודה הזו נוצרת רוב אי-ההבנה, וגם רוב הסיכון.

חלופת שקד: מי שממלאת את החלל שהותירה תמ"א 38

במקום להאריך את תמ"א 38, המחוקק בחר ליצור מסלול חדש בתוך חוק התכנון והבנייה עצמו – תיקון 139, המכונה "חלופת שקד", על שם שרת המשפטים הקודמת. בשונה מתמ"א 38, שהייתה תוכנית מתאר ארצית אחידה שחלה בכל הארץ, חלופת שקד מעבירה משקל משמעותי לוועדה המקומית לתכנון ובניה. כל עירייה יכולה, במידה רבה, לעצב את המדיניות שלה: היקף זכויות הבנייה שיאושרו, השאלה אם עדיף לקדם חיזוק של המבנה הקיים או הריסה ובנייה מחדש, ואילו שטחי ציבור יש להקצות כחלק מהפרויקט.

עבור ועד בית, המשמעות המעשית היא שהתשובה לשאלה "האם הבניין שלנו מתאים להתחדשות" תלויה היום הרבה יותר במדיניות של הרשות המקומית הספציפית מאשר בעבר. שני בניינים כמעט זהים, בשתי ערים שכנות, עשויים לקבל הצעות שונות מהותית – כי לכל רשות יש מסמך מדיניות משלה. לכן, הצעד הראשון והחשוב ביותר, עוד לפני שיושבים לשמוע יזם, הוא לפנות למחלקת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית ולברר מה המדיניות התקפה לגבי הרחוב או השכונה שבה נמצא הבניין.

חשוב גם להבהיר: בדומה למסלול תמ"א 38/2 שקדם לו, גם בחלופת שקד להריסה ובנייה מחדש של בניין בודד נדרש רוב מיוחד של בעלי הדירות – עדיין ברמה של כ-80% מהזכויות בבניין – כדי שניתן יהיה לקדם את הפרויקט ולפעול נגד מי שמסרב. זהו אחוז גבוה משמעותית מהרוב הנדרש בפינוי-בינוי, כפי שנסביר בהמשך, וזו אחת הסיבות המרכזיות לכך שיש להבין בדיוק באיזה מסלול בוחרים.

פינוי-בינוי: לא כל בניין ולא כל שכונה

פינוי-בינוי הוא מסלול אחר לגמרי, המיועד בעיקרו למתחמים שלמים ולא לבניין בודד. כדי שמתחם ייכנס למסלול הזה, על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (או הרשות המקומית, בשיתוף עמה) להכריז עליו כ"מתחם פינוי-בינוי" – הכרזה שהיא כשלעצמה שלב נפרד וקודם לכל שלב אחר, ואינה מובנת מאליה. בלי הכרזה כזו, אין למעשה עסקת פינוי-בינוי במובן החוקי, גם אם יזם מציג זאת אחרת.

בשנים האחרונות חל שינוי משמעותי גם ברף ההסכמה הנדרש. עד לתיקון חקיקה שאושר בשנת 2023 (במסגרת חוק ההסדרים), נדרשה הסכמה של כ-80% מבעלי הדירות במתחם כדי שניתן יהיה להגיש תביעה נגד דייר המסרב להצטרף לפרויקט. התיקון הפחית את הרף הזה ל-67% (שני שלישים) לצורך הגשת תביעה כזו בלבד. חשוב להבהיר: מדובר ברף המאפשר לפנות לבית משפט נגד סרבן, ולא ברף שממנו "מתחיל" הפרויקט בפועל – בשלבים מוקדמים יותר, כגון הגשת תוכנית בניין עיר (תב"ע) עבור המתחם, עדיין נדרשות הסכמות נפרדות, לעיתים ברמת הבניין הבודד וגם ברמת המתחם כולו. וכפי שצוין לעיל, הרף המופחת חל על פינוי-בינוי בלבד – במסלולי תמ"א 38/2 וחלופת שקד להריסה ובנייה מחדש נותר הדרישה לרוב של כ-80%.

מכיוון שהנתונים המדויקים – האם השכונה מוכרזת, מה אחוז ההסכמה הרלוונטי לשלב הנוכחי, ואילו הקלות מס חלות – משתנים מרשות לרשות ומתעדכנים מעת לעת, אני ממליץ תמיד לוועד הבית לבדוק את הסטטוס העדכני של המתחם באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומול מחלקת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית, ולא להסתמך על מה שנאמר בעל פה על ידי יזם או מארגן.

"מארגן" פונה לוועד הבית – השלב הראשון והרגיש ביותר

בפועל, ברוב המקרים התהליך לא מתחיל מיוזמת הדיירים, אלא מפנייה של גורם המכונה "מארגן" – איש מקצוע או חברה שתפקידם לגייס את הסכמת הדיירים ולקדם את הפרויקט מול יזם. עיסוק זה מוסדר כיום בחוק ייעודי, חוק המארגנים, התשע"ז-2017, שקובע כללי גילוי נאות מחייבים: על הסכם ההתקשרות עם המארגן לפרט במפורש את שכר הטרחה שלו בסכום שקלי ולא רק כאחוז, את שלבי התשלום, ואת קיומו (או היעדרו) של ניגוד עניינים – למשל כאשר עורך הדין של המארגן הוא בפועל גם מי שאמור לייצג את הדיירים.

החוק אינו אוסר על מארגן לגבות שכר טרחה, אך הוא מחייב שקיפות מלאה, וקיים גם תעריף מומלץ שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המדורג לפי מספר יחידות הדיור בפרויקט. כאשר ועד בית מקבל הצעה, יש מקום לבדוק את השכר המוצע מול התעריף הזה, ולשאול מדוע יש חריגה אם קיימת.

מעבר לכך, יש להבחין תמיד בין שני מסמכים שונים: "הסכם ארגון" (או הסכם מארגן), שבו הדיירים בעצם מסמיכים גורם מסוים לפעול בשמם ולנהל את התהליך – ו"הסכם ביצוע", שהוא ההסכם שבו נקבעת בפועל התמורה שיקבל כל דייר, מפרט הדירה החדשה, לוחות הזמנים, הערבויות והביטחונות. חתימה על הסכם ארגון אינה מחייבת קבלת תנאים כלכליים – ולכן חשוב מאוד שנוסח ההסכם יבהיר באופן מפורש שהתמורה הסופית תיקבע רק בהסכם הביצוע, ושהחתימה על שלב הארגון אינה מהווה ויתור על זכות המיקוח בשלב מאוחר יותר.

מה ועד הבית חייב לבדוק לפני שמתקדמים?

כפי שכתבתי לא פעם בהקשרים אחרים של התקשרויות ועד בית עם בעלי מקצוע, גם כאן הכלל הבסיסי זהה: אין להסתפק בהבטחות בעל פה, ויש לבדוק כל פרט בכתב ומראש.

ראשית, יש לוודא את זהות היזם ואת יכולתו הפיננסית לעמוד בפרויקט – פרויקט התחדשות עירונית נמשך שנים, וקריסה כלכלית של יזם באמצע התהליך היא אחד התרחישים הקשים ביותר עבור דיירים שכבר פינו את דירתם. בהקשר זה, יש לבדוק את קיומן של ערבויות מתאימות מכוח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), שנועד להגן בדיוק על מצבים כאלה.

שנית, יש לברר את הסטטוס התכנוני המדויק של הבניין: האם הוא בתחום מתחם מוכרז, מה מדיניות הוועדה המקומית לגביו, ומה קורה אם התוכנית תאושר בהיקף מופחת מהמובטח. הסכם שאינו מתייחס לתרחיש הזה – ולא מבהיר מה קורה לזכויות כל אחד מהדיירים אם ההיתר יתקבל בהיקף חסר מהמובטח – הוא הסכם חסר, ומתכונת ל"פיצוץ".

שלישית, אנחנו ממליצים לבדוק מראש את ההיבטים המיסויים: פטור ממס שבח בעסקאות פינוי-בינוי ותמ"א מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין, אך הפטור אינו גורף – הוא כפוף לתנאים, ואינו חל באופן זהה על כל סוגי הזכויות (למשל דירה שאינה משמשת למגורי הבעלים, או מלאי עסקי). מומלץ לקבל חוות דעת פרטנית ולא להסתמך על הצהרה כללית שהכול פטור ממס.

לבסוף – ואולי החשוב מכול – כאשר המארגן או היזם מציעים לוועד הבית עורך דין "מטעם הפרויקט", שילווה את הדיירים ללא עלות, יש להבין שמדובר בעורך דין שמקבל את שכרו מהיזם או מהמארגן, ולא מהדיירים. זה אינו פסול כשלעצמו ונהוג בענף, אך ועד בית אחראי חייב לשקול ליווי משפטי עצמאי, במיוחד בשלבים המכריעים של גיבוש התנאים הכלכליים.

תפקידו של ועד הבית לאורך התהליך

ועד הבית אינו הגוף שמנהל את המשא ומתן מול היזם – זהו תפקידם של הדיירים עצמם, לרוב באמצעות נציגות ובליווי משפטי. אך לוועד הבית תפקיד חשוב לא פחות: לשמש כתובת מרכזת ומעודכנת עבור הדיירים, לוודא שמידע מגיע לכולם ולא רק לחלק מבעלי הדירות, ולדאוג שהחלטות מהותיות יתקבלו באסיפה מסודרת ולא במסדרון.

חשוב גם לזכור שהתהליך אורך שנים לא מעטות, וכולל שלבים שבהם דומה כי "כלום לא קורה" בעוד שברקע מתקדמים הליכי תכנון וקבלת אישורים. תקשורת סדירה עם הדיירים, גם כשאין חדשות דרמטיות, מונעת חוסר אמון ושמועות שעלולים לפגוע בפרויקט כולו.

הזמן הנכון להתחיל לבדוק

תמ"א 38 סגרה מעגל של עשרים שנה, אך היא לא סגרה את הדלת בפני התחדשות של בניינים ישנים – היא רק העבירה את המפתח למקום אחר: לוועדה המקומית, במקרה של חלופת שקד, או להכרזה על מתחן פינוי-בינוי. עבור ועד בית, המשמעות המעשית היא שאי אפשר יותר להסתמך על מסגרת אחת ואחידה שחלה על כולם. יש לברר את הסטטוס הספציפי של הבניין, להבין באיזה מסלול בדיוק מדובר, ולבדוק כל הצעה לגופה – לפני שמתחייבים לכל שלב, ולפני שחותמים על כל מסמך.

בדיוק כפי שכמה שעות של בדיקה לפני הזמנת קבלן חוסכות חודשים של מחלוקות, כך גם כאן: בירור מוקדם ומדויק של המסלול הרלוונטי, הליווי המשפטי הנכון, ובדיקת כל הסכם על שני שלביו – הארגון והביצוע – הם ההשקעה הטובה ביותר שוועד בית יכול לעשות עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך.

אודות הכותב: עו"ד ונוטריון פנחס וולר

עו"ד ונוטריון פנחס וולר, בעל ניסיון של למעלה מ-40 שנים בתחומי המקרקעין, התכנון והבנייה, בתים משותפים והתחדשות עירונית. במסגרת פעילותו המשפטית מלווה עו"ד וולר בעלי נכסים, נציגויות בתים משותפים, קבלנים, יזמים ולקוחות פרטיים בסוגיות מורכבות הנוגעות לזכויות במקרקעין, פרויקטי תמ"א 38, חלופת שקד ופינוי-בינוי, וניהול נכון של נכסים משותפים.

המאמר מבוסס על ניסיון משפטי מצטבר בליווי בעלי דירות ונציגויות בתים משותפים, ועל בחינת המסגרת הרגולטורית העדכנית נכון למועד פרסום המאמר. מומלץ לבדוק את הסטטוס התכנוני העדכני מול הרשות המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שכן מדיניות ונתונים משתנים מעת לעת.