עדכון אחרון - 08:45 16/09/05 סוף עידן ועד הבית מאת אריק מירובסקי מעמדו של ועד הבית מתערער, ומספר הסכסוכים בין ועדי בתים לדיירים סוררים הולך וגדל. מצד שני, גם חברות ניהול רבות אינן מספקות את הסחורה, ובמקרים רבים הדיירים אינם שבעי רצון מהן. התוצאה היא פגיעה בתחזוקה ובניהול של בתים משותפים איור: לירון בר עקיבא זה היה מחזה עלוב: ראש ועד בית בחדרה, שעמד לעבור דירה, ניצב חסר אונים מול שכניו הוותיקים, שסירבו לקבל ממנו את תיק הוועד. "אנשים נתנו לי תירוצים ילדותיים מדוע הם מסרבים לקחת ממני את התיק והקופה, ולא עזרו ההסברים שהעברת התיק לידיהם לא תהפוך אותם לוועד החדש. הם לא רצו שום נגיעה לוועד". בדקה התשעים נאות דייר צעיר, שהחליט גם להיות ועד הבית החדש, לקחת את התיק. הסיפור הזה אינו היחידי שמעיד על ירידה חדה בקרנם של ועדי הבתים בישראל. "ועד בית" בשמו העממי, או בתוארו החוקי "נציגות הבית המשותף", נמצא במשבר עמוק זה שנים. "המדובר בגוף שיעילות עבודתו תלויה במוסכמות ובסנקציות החברתיות שניתן להטיל על דיירים בעייתיים, ולכן הוא התאים לישראל של לפני 40-30 שנה", אומרת המתכננת והמשפטנית פרופ' רחל אלתרמן מהמכון לחקר עיר ואזור בטכניון. "כיום, כשהלכידות החברתית רעועה, הגוף הזה נהפך לאפקטיווי פחות, ומרגע שהבית המשותף צריך להתגייס למשימות שחורגות משיגרת הניקיון השבועי של חדר המדרגות, כמו זיפות הגג - כבר מתחילות בעיות". בבית משותף בקריות, "החליט" דייר שגר בקומת הקרקע שהוא לא מוכן לשלם עבור זיפות הגג. ניסיונות השכנוע לא עלו יפה, ואיש הוועד לא פעל בנדון. יתר הדיירים השתתפו בעלויות, ואת ההפרש כיסו דיירי הקומות העליונות. מאוחר יותר הודיעו האחרונים כי הם מקזזים את ההוצאות הנוספות שלהם ממסי הוועד שהם משלמים, וכי לא ישתתפו בעלויות תיקוני הביוב. לא עבר זמן רב, ואיש הוועד נואש והודיע על פרישתו מהתפקיד. כיום אין לבית ועד, ולא נראה שלמישהו אכפת. "מרבית האנשים באמת מסתפקים במינימום לתחזוקת הבית", מעיר ראש הוועד החדרתי. "כשנכנסתי לוועד עשיתי זאת מרצון ובכוונה לממש תוכניות שהיו לי לערוך שיפוצים ושיפורים בבניין. למדתי את חוק הבית המשותף, כינסתי אסיפת דיירים - אחרי 20 שנה שבהן לא כונסה אסיפה כזו - ערכתי פרוטוקול, והכל היה טוב ויפה עד שעלה עניין העלויות. בסופו של דבר הפכתי להיות גובה כספים לניקיון חדר המדרגות והחצר". אחת היוזמות שקיבלו את ברכת רוב הדיירים באותו בית היתה התקנת אינטרקום בכניסה לבניין, ואולם הרעיון לא יצא אל הפועל בשל בעלת דירה, שלא גרה בה, ואשר תחזוקת הבית לא מעניינת אותה. "מכיוון שעל נושא כזה צריך לקבל את הסכמת 100% מבעלי הדירות, לא יכולנו לעשות כלום", מסביר איש הוועד לשעבר. הסכסוכים בין ועדי הבתים לבין שכנים בעייתיים הולכים ומתרבים. באגודה לתרבות הדיור מדברים על עלייה מתמדת בהיקפי הפניות אליהם מצד ועדי בתים שנואשו מלטפל בדיירים שאינם מוכנים לשלם מסי ועד. התירוצים לאי התשלומים מוכרים - "הוועד לא עושה מספיק", "המסים גבוהים מדי", "המדרגות לא נקיות" ועוד. "משום מה, כל אותם אלה שבאים בדרישות לוועד לפעול יותר ולנקות יותר, ומתלוננים השכם והערב, הם האחרונים לשלם", מעירה ראש ועד בנתניה. סכסוך מוזר בין דייר לוועד בית אירע בחיפה. לאחר זיפות החניה המשותפת, סימנו אנשי הוועד בפסים לבנים את מקומות החניה, ואז לפתע טען שכן כי חלל החניה שלו הוקטן, ואף איים בתביעה משפטית. ועד הבית נאלץ להזמין מודד מוסמך שיבדוק את הטענות. "אנשים מוכנים לקחת על עצמם את התפקיד הזה בהתנדבות, ללא תשלום, במטרה לשפר את איכות החיים בבית. פתאום נוחתים עליהם סיפורים מההפטרה, שגוזלים מהם זמן ומרץ וגורמים להם לשאול את עצמם מדוע לקחו את זה על עצמם", אומר איש הוועד החיפאי. ואכן, פעמים רבות בתים נותרים ללא ועד, ובפעמים אחרות מי שלוקח על עצמו את התפקיד הוא פנסיונר, שפועל כמיטב יכולתו לשמור על ניקיון הבית - אבל לא הרבה יותר מזה. התוצאה היא הידרדרות ברמת התחזוקה של חלק גדול מהבתים המשותפים. בפרויקטים החדשים המוקמים ברחבי הארץ, מדובר בבתי מגורים מורכבים וחדשניים שדורשים תחזוקה ברמה גבוהה, ושם מעדיפים פעמים רבות לשכור את שירותיה של חברת ניהול. הנוהג הזה, שיובא ארצה מחו"ל - תחילה לפרויקטים יוקרתיים ולאחר מכן גם לפרויקטים עממיים יותר - נמצא בראשית דרכו, ועדיין רחוק מלהשביע רצון. "השם 'חברת ניהול' קוסם לישראלים הרבה יותר מוועד הבית הוותיק. בנוסף, אנשים אומרים לעצמם - 'יופי. עד עכשיו היה קשה ולא נעים לגבות מהשכנים כספים לוועד. מעכשיו, תבוא חברה חיצונית ותעשה את העבודה הזו, ושאנשים יריבו איתה'. פעמים רבות זה נגמר במפח נפש", אומר מנהל סניף באר שבע באגודה לתרבות הדיור, מוטי גופר. במקרים לא מועטים נמצא שחברות הניהול אינן משביעות את רצונם של הדיירים ועבודתן נפסקת לאחר תקופה מסוימת. גופר מספר על מקרה קיצוני, שבו דיירים משכונת רמות בבאר שבע שהעזו להתלונן בפני מנהל חברת הניהול על איכות העבודה, הוכו והגישו תלונה במשטרה. באגודה מספרים על מקרה דומה שאירע באשדוד. "לוועד הבית יש אמנם בעיות, אבל בניגוד לסברות הן לא תולדת התחזוקה המורכבת של הבתים החדשים וגם לא בגלל אנשי הוועדים שהולכים ומזדקנים", גורס מנכ"ל האגודה לתרבות הדיור, ראובן צדוק. "אני יכול לקבוע כי פעמים רבות חברות הניהול אינן מתחזקות את הבתים יותר טוב מהוועדים. אני גם יכול להעיד מניסיוני, שאנשי הוועד הם לא תמיד פנסיונרים שמתקשים להתמודד עם שכנים סרבנים. במפגשים שאנו עורכים אני פוגש גם ראשי ועד צעירים ונמרצים". אז מהיכן נובעות הבעיות של ועד הבית? צדוק מסכים עם הטענה לפיה החברה הישראלית, המתפוררת והאינדיבידואלית, מקשה על תפקודם של ועדי הבתים. "אתה רואה את זה יפה בערים החדשות שוהם ומודיעין, ששם הגיעו לבתים משותפים אנשים מכל הארץ, והביאו איתם את השגעונות והפרנציפים שלהם". הוא גם מסכים לכך שתקופת המיתון המתמשכת החריפה את הבעיות. עם זאת הוא סבור כי "ועד הבית לא הלך לאיבוד. דווקא על רקע האכזבה הגדולה מאיכות העבודה של חברות ניהול רבות, עולה מחדש העובדה שאין תחליף לאנשים המתגוררים בבניין. אני חושב שניתן להחזיר לוועד הבית את הכבוד שמגיע לו באמצעים חוקיים", אומר צדוק. בראש ובראשונה, סבור צדוק, יש לשנות באופן מהותי את חוק הבתים המשותפים. "מדובר בחוק מלא חורים, כמו גבינה שוויצית, שהוא לא רק ישן אלא נבנה טלאים טלאים, כשכל אחד קידם את החלק שהיה חשוב לו. לכן הוא לא נותן פתרונות לסוגיות רבות המטרידות את דיירי הבית המשותף של ימינו, כמו החובות של שוכרי דירות בבתים כאלה. הגיע הזמן לבדוק את החוק לעומקו, לחדש אותו ולחזק את ועד הבית - וגם לתגמל את חברי הוועד. כיום, רק הסכמה של כל הדיירים מאפשרת להעניק לחברי הוועד פטור מתשלום מיסי הוועד", אומר צדוק. השאלה היא אם זה אכן הפתרון. יש הסבורים שהתהליכים העוברים על החברה הישראלית חורצים את דינו של ועד הבית. אלה סבורים שהפתרון הנכון לתחזוקה נאותה של הבתים המשותפים הוא נקיטת אמצעים להגברת האכיפה על חברות הניהול, וכן יצירת שורה של תקנות שיחייבו אותן לעמוד בסטנדרטים גבוהים. בדיקה שנערכה על ידי חברת תנע ניהול פרויקטים במבנים בשכונות חדשות בראשון לציון, נתניה ופתח תקווה, העלה כי 90% מהבניינים החדשים בשכונות אלה נעזרים בחברות ניהול ולא בוועדים מסורתיים. להערכת החברה, התמריץ להעסקת חברות ניהול הוא המערכות המורכבות בבניינים, ובראשן המעליות. רו"ח דורון קופמן, שערך את הבדיקה, אומר כי כדי למסד את רמת המקצועיות של חברות הניהול, הוקמה עמותה רשומה ששמה "האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים בישראל". בין היתר פועלת העמותה לקדם תקינה וחקיקה שעדיין חסרות בתחום. "ועד הבית במתכונת הישנה מת, וברוב הבתים החדשים והגבוהים ישנה חברת ניהול חיצונית, כשוועד הבית מתפקד בפועל כמתווך בין הדיירים לבין החברה. מעבר לזה, גם בבתים ישנים נראה שוועדי הבתים לא מצליחים לתפקד כראוי, והתוצאה היא הזנחה גדולה. לאנשים היום יש פחות זמן פנוי מבעבר, יחסי השכנות השתנו בצורה קיצונית, אנחנו פחות מכירים את שכנינו לבית והמוסד של אסיפות דיירים, שהיה מקובל לפני 20-10 שנה, עבר כמעט מהעולם. לכן, אני לא רואה דרך חזרה, ונראה שגם מוסדות גדולים סבורים כמוני. בתל אביב, למשל, נהוג לחייב את הדיירים למנות חברת ניהול בהסכם רכישת הדירה. זוהי גישה חיובית ומעשית", אומר קופמן.