ליקויי בנייה בבנייה הקלה – עם עידן הקאראווילות
בעקבות ההתנתקות, דבר אחד כבר הוטבע בתחום הבנייה בישראל: מבנים מעין ארעיים המכונים קאראווילות.
אף שלא נקראתי לבדוק בדיקה מקצועית במסגרת עבודתי את המבנים הללו, הרי עקב הנסיבות נבדקו על ידי מאות מבנים קלים שהורכבו בחיפזון והונחו ונבנו בכל רחבי הארץ בראשית שנות התשעים, כפתרון דחוק ודחוס לגל העלייה מרוסיה ומאתיופיה.
היה מדובר בבדיקה מקצועית למטרה ברורה – איתור ותיעוד של ליקויי הבנייה לאור מפרטי מכון התקנים החלים על בנייה קלה, כמו גם תקנות, תקנים, מפרטים אחרים, פסיקה.
בעקבות העלייה המאסיבית בפרק זמן קצר, כפתרון לבעיה, משרד הבינוי והשיכון הפעיל חברות בניה לבניית בתי מגורים בכל רחבי הארץ בשיטת הבניה הקלה שהיא גם יותר מהירה, דבר שהיה תואם את צורכי השעה לדעת המשרד, בצד ייבוא של מבנים מחו"ל.
הבנייה הקלה והמזורזת התמסדה על ידי כך שהותקנו תקנות והוצא לאור מפרט מטעם מכון התקנים – הוא מפמ"כ 422 המחייב בכל דבר ועניין את הבניה הקלה למגורים בישראל.
בת"א 1741/96 אלדור ואח' נגד שיכון ופיתוח ואח' בית המשפט המחוזי בירושלים, נדונה פרשת תביעתם של בעלי 20 דירות שנבנו בשיטת הבניה הקלה, ונתגלו בהן ליקויי תכנון וליקויי ביצוע. פסקי הדין בתיק הנ"ל ניתנו על ידי השופט יעקב צבן על פני שלושה מועדים – והצטברו יחדיו לתמונה כוללת רק משהושלם פסק הדין האחרון ביום ט"ו כסלו תשס"ה (28 בנובמבר 2004).
בשני החלקים הראשונים של פסק הדין הנ"ל נפסקו פיצויים כספיים לטובת הדיירים על דרך הפשרה לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט, דבר שמנע דיון מעמיק בליקויים, ואילו בפסק הדין השלישי באותו תיק נדונו היחסים בין הנתבעת שמכרה את הדירות (שיכון ופיתוח לישראל בע"מ) לבין מי שייבא את המבנים מחו"ל ומי שהקים אותם בארץ.
בסעיף 6 לפסק הדין הסוגר, נאמר:
"6. אין חולק כי הבתים נבנו בשיטת "בניה קלה", על-פי תקנות התכנון והבניה (בניה קלה – הוראות שעה), התשנ"א – 1991, ובהתאם למפרט מכון התקנים מפמ"כ 422."
משמעות הדברים היא כי מפמ"כ 422 מחייב בביצוע הבניה הקלה.
פרשנות יותר מפורטת מצויה בת"א 1107/95 אלקיים ואח' נ' שו"פ, ביהמ"ש המחוזי בחיפה, שופט: מ' נאמן, [פסק דין מיום ה' באדר תשס"ב 17 לפברואר 2002], ובו נכלל תיאור הרקע לתופעת הבניה הקלה והמהירה באותן שנים:
"5. על רקע העלייה ההמונית בראשית שנות ה-90 והצורך הדחוף להכין דירות בפרקי זמן קצרים ובמחירים נמוכים, התקשר משרד הבינוי והשיכון (להלן: "משה"ש") עם צד ג' שייבא את "הבתים" (להוציא משטחי הבטון) מנורווגיה והרכיבם בארץ.
היה ברור כי בתים אלו לא עומדים בדרישות חוק התכנון והבניה והתקנות שהותקנו על פיו ולכן, לשם הכשרת יבוא הבניה הקלה ושיווקה בארץ, הותקנו תקנות מיוחדות והן:
1] תקנות התכנון והבניה (בניה קלה – הוראות שעה) התשנ"א – 1991.
2] צו הפיקוח על מצרכים ושרותים (בתים מבניה קלה התשנ"ב – 1991).
3] צו התקנים (בתים מבניה קלה, פטור ממילוי אחר דרישות התקנים הגשמיים (התשנ"ב – 1991).
4] מפמ"כ 422 של מכון התקנים, פורסם בפברואר 1991, תוקן באפריל 1992, (ראה נספחים 1,2 לתצהירו של מר יפים רויטברג).
המפרט הזה קובע כי בתים המיובאים יעמדו בתקן ישראלי או לחלופין בתקן שפורסם על ידי מכון התקנים של ארצות המוצא (לפי רשימה סגורה) להוציא ביסוס המבנה, בידוד תרמי, מערכות החשמל, טלפון, גז והאנטנה שחייבים להתאים לתקן הישראלי."
לגופו של עניין, חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, וכן גם התקנות והתקנים, כל אלה חלים על הבניה הקלה, למעט נושאים ספציפיים אשר לגביהם נקבע כי חלים לגביהם הוראות אחרות, כגון – מה שנקבע בתקנות לעיל ומה שנקבע בגוף מפמ"כ 422. זאת למרות הערתו של השופט נאמן לפיה ניתן להבין בטעות כי המפמ"כ יוצר הקלות כלשהן בדרישות;
הקביעות החריגות הן ברובן החמרה והקפדה יתירה על נושאים שונים אשר ההתייחסות לגביהם בתקנות ובתקנים היא חלקית או אפסית, וכן גם השלמת נתונים שמאפיינים בעיקר את הבניה הקלה.
במפמ"כ 422 דרישה יותר מפורטת לגבי ניקוז גגות רעפים ואוורורם – דבר שמצא את ביטויו בפסקי הדין. כך גם לעניין הבידוד והאיטום, שהם נושאים ייחודיים ושונים בבניה הקלה לעומת הבניה הקונבנציונאלית.
מעניין לראות בת"א 1741/96 הנזכר כיצד בית המשפט מטיל אחריות על המוכר (שו"פ) לעניין בדיקת התכנון של בנייני – היבוא, בצד אחריות היבואן:
"תכנון הבתים הינו באחריות הכשרת הישוב וארא, שהרי מדובר בבתים שהובאו לארץ מפורקים, נבנו והוצבו באתר. עם זאת, אין חולק כי התוכניות נבדקו היטב על-ידי שו"פ (משרד השיכון) ואנשי המקצוע שלו והן אושרו מראש בטרם יובאו וסופקו הבתים, ומן הסתם ניתן היה לבצע השינויים הפשוטים האלה בתוכניות. ממסמך צג2/א מיום 6.8.91 עולה, כי עוד בשנת 1991 נבדקו התוכניות ואושרו על-ידי משרד השיכון וחזקה על מומחיו שהיו ערים גם לתקנים ולהתאמת התוכניות לתקנים. בשלב זה ובכל שלב אחר של התכנון, הבניה והמסירה של הבתים לא באה הערה של שו"פ בנושא תכנוני זה. יתר על כן, מכון התקנים אישר כי התוכניות הן בהתאם לתקן המאושר (צג2/ב מיום 10/5/92). האחריות לתכנון הינה על הכשרת הישוב וארא כמי שיבא, סיפק והקים הבניינים, אולם היתה בידי שו"פ (משב"ש) החובה, היכולת וההזדמנות להקטין הנזק ואף למנעו מראש. לפיכך, אין לחייב את הכשרת הישוב וארא בנזק עקב ליקויי התכנון הנ"ל."
עינינו הרואות כי כלפי הדיירים (רוכשי הדירות) עומדת הזכות המלאה לקבל דירות המותאמות בכול להוראות החוק והתקנות החלים בישראל, ואין ליבואן או למוכר אפשרות להסתתר מאחורי הטענה כי כביכול מדובר ביבוא ולכאורה חזקה על היצרן בחו"ל שמוצריו עומדים בתקנים הזרים.
על אף היות המבנה תואם את התקן בארץ הייצור, הרי חובה על היבואן לבדוק מראש את התכנון ולמדר את היבוא בהתאם לסטנדרטים החוקיים בישראל.
זה המקום לציין כי רמת התקינה וחקיקת המשנה בישראל היא מהגבוהות שבארצות המערב, ובמגוון רחב של נושאים הדרישות בארץ יכולות להוות דוגמא ומופת;
היישום הלכה למעשה – לא כל כך...
אמנם מהחלק הסוגר של ת"א 1741/96 משתמע כי חוק המכר (דירות) אינו חל ביחסים שבין המוכר לספק, אך הדבר לא נוגס בזכויות הקונה (רוכש הדירה) וכלפיו כאמור החוק חל.
עוד ניתן ללמוד מכלל פסקי הדין הנזכרים שני דברים:
א. הפיצוי לדיירים צריך לכלול רווח קבלני, שכן זהו אחד ממרכיבי העלות.
ב. התקן/תקנה/מפמ"כ הקובעים ביחסי הדיירים עם החברה שמכרה את הדירות הם אלה החלים במועד הרכישה.
למען איכות המגורים, אף "הזמניים" ב"מבנים ארעיים", מוצע לבצע הליך של בדיקת המבנים ומיצוי הזכויות בהתאם לתוצאות הבדיקה.
גם לגבי מגורים זמניים-לכאורה, המבנים חייבים לעמוד בתקנים ובמפרטים החלים כי בני אדם הם מאכלסים. ככל שאין מצב הדברים כך, ובעניין הקאראווילות – המצב פגום ואין ההתאמה הדרושה, תביעות משפטיות לא רק שיגרמו לתובעים קבלת פיצוי [ולו חלקי] עבור מה שמגיע להם, אלא גם יהוו תרומה לאיכות הבנייה בישראל ולמודעות לאיכות המגורים ולזכויות הדיירים באשר הם.
מאת: דר' אינג' אברהם בן עזרא
מהנדס בנין, מתכנן עירוני וד''ר בהנדסה אזרחית
http://www.benezra.co.il
לכתבות נוספות בנושאי בית משותף, באתר האיגוד - www.batim.org.il/articles.html
כתבה: ליקויי בנייה בבנייה הקלה, עם עידן הקאראווילות
מנהלים: צבי שטיין, עורכת דין סיון רוזן, g2002timor