מאמר מאת אברהם בן עזרא - שינויים במהלך הבנייה

פורום בנושא בדק בית / ליקויי בניה. בניהול יואל בן עזרא, מהנדס בניין ועו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר.
בניהול דר' נפתלי אימבר, בעליו של חברה לייעוץ ואחזקת מבנים מזה מספר עשורים, בעבר מנהל מחוז הצפון של האגודה לתרבות הדיור ובורר בנושאים אלה.

מנהלים: עורכת דין סיון רוזן, g2002timor, צבי שטיין

שלח תגובה
Arbelduff

מאמר מאת אברהם בן עזרא - שינויים במהלך הבנייה

שליחה על ידי Arbelduff »

שינויים במהלך הבנייה
מאת: ד"ר אברהם בן עזרא

כמעט כל מי שבונה את ביתו מבצע תוך כדי מהלך הבנייה שינויים כלשהם, מה גם שעל פי חוק התכנון והבנייה יש שינויים שאינם טעונים היתר.

להלן ציטוט מתוך סעיף 145 לחוק:

"לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:
(1) התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה;
(2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;

בפיסקה זו -
"שינוי פנימי" - שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; "דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".

זאת ועוד, גם כאשר מתבצעים שינויים הטעונים היתר בנייה, לא תמיד ההמלצה היא לעצור את הבנייה, להגיש תוכנית בקשה להיתר בנייה ולהמתין עד לאישורה, כי כידוע הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לא תמיד תמהר לדון בבקשה תוך התחשבות בהפסקת הבנייה הזמנית, ולעתים אף יינקטו מטעם הוועדה עיכובים, שיהויים, התרשלות ועוד, והיו דברים מעולם.

אין כאן המלצה לביצוע עבירות בנייה שהן עבירות פליליות, אלא הפניית תשומת הלב לצורך בהפעלת שיקול דעת מקצועי, תוך התייעצות עם מומחה ועם עורך-דין שיבדקו את המצב לאשורו מכל ההיבטים ויגבשו עצה.

יתכן כי השינוי הוא בבחינת זוטי דברים ובמצב כזה לא מוצדק ולא סביר לעצור את הבנייה בגללו. ראה בעניין זה פסק דין קצר שביטל כתב אישום בנסיבות דומות:


בית משפט לעניינים מקומיים תל אביב ב/ 18589/05
בפני: שופט: אריה שרעבי תאריך: 21/05/2006
בעניין: מדינת ישראל – המאשימה
נגד
מעוז חן – הנאשם
נוכחים: ב"כ המאשימה: עו"ד גב' רובינשטיין
הנאשם בעצמו

החלטה

אני סבור שכתב האישום דנן אינו מעיד על כל אינטרס ציבורי לקיומם (של) הליכים פליליים כנגד הנאשם ותמוהה בעיני על שום מה ולמה יצא קצפה של המאשימה "בבנייה" המינורית שביצע הנאשם ואשר מתוך התמונה עולה בבירור כי הגבהת הגדר ב- 70 (ס"מ) אינה פוגעת בכל אינטרס ציבורי.

 נראה לי כי יש במעשה שעשה הנאשם משום זוטי דברים.

מה גם שעל פי היתר הבנייה המקורי היה הנאשם רשאי לבנות גדר רשת מעל גדר האבן כפי שזה עולה מתוך השרטוט נ/2 . נכון אמנם כי הנאשם הגביה את הגדר בעץ ולא ברשת אך לטעמי אין כל נפקות ממשית למעשה זה של הנאשם באופן שיביא לנקיטת הליכים פליליים נגדו.

שוכנעתי גם מדברי הנאשם כי בניית הגדר מעץ תאמה ותואמת את ציביון הבניין, וספק בעיני אם מאן דהוא מהשכנים הגרים בבניין יתלונן או עשוי להתלונן על אותה הגבהה שביצע הנאשם.
יצוין כי ברשימת עדי התביעה לא מצאתי עד אשר מתגורר בבניין ויש לו טרוניה כלפי מעשה הנאשם. התוצאה היא שניהול משפט מסוג זה ובעניין זה, הינו מהווה בזבוז זמנו של בית המשפט ואשר עדיף שיתעסק בדברים קצת יותר רציניים מאשר הגבהה של גדר.
אשר על כן ולאור האמור לעיל, אני מורה על ביטול כתב האישום.
ניתנה היום כ"ג באייר תשס"ו, (21 במאי 2006), במעמד הצדדים.
אריה שרעבי – שופט.
עד כאן פסק הדין.


בנוסף, יש דרך קצרה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, להשגת אישור מהיר של שינויים במהלך הבנייה לפי תקנות התכנון והבנייה (התרת שינויים בהיתר ע"י מהנדס וועדה מקומית) תשנ"ב – 1992. לפי תקנות אלו על הוועדה לאשר שינויים תוך כדי הבנייה, ככל ששינויים אלו הם עומדים בדרישות של התקנות [התאמה לתקנות ולתכנית המתאר מבלי שתהיה תוספת לשטחי הבנייה ולמספר הקומות] - תוך 24 יום. אלא שהפרקטיקה מלמדת כי היישום של הליך זה הוא נדיר ואינו מקבל עידוד ותמיכה על ידי רשויות הרישוי הרואות בו הפקעת זכויותיהן הבירוקראטיות. יובהר כי ייעול הליכי הבנייה יוצר איום על המנגנון המנהלי, שכוחו נשאב מהפרוצדורות המסועפות והמסואבות ומהתלות של הציבור בוועדות אלו.

מקרה אחר ארע בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון, שבתחומה בנתה פנינה בייצר בית למגורים בגבעת עדן, וכמעט כמו כולם, נעשו שינויים במשך הבנייה והגב' בייצר אף הורשעה בשל כך על ידי בית משפט השלום בחדרה וחויבה בקנס כספי.

בערעור שנדון בחיפה [ע"פ 3608/03 פנינה בייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: י' גריל, א' רזי, א' שיף, נפסק ביום כ"ד ניסן תשס"ד 15.4.2004 פדאור 04 (13) 236] מתוארת פרשה שנמשכה על פני עשר שנים. בשנת 1993 נבנה הבית בהתאם להיתר בנייה, בוצעו בו שינויים כלשהם, הוגשו תוכניות לאישור השינויים. בשנת 1995 הוגש כתב אישום שנתמך בעדותו של מר ניסים ברדוגו – מזכיר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון. עדות זו לא קיבלה מחמאות מבית המשפט המחוזי – אך בערכאה הראשונה בכל זאת הייתה הרשעה, ואילו בערעור – זוכתה המערערת בדין מכל אשמה. הזיכוי ניתן למרות שברור כי נעשתה באתר בנייה בניגוד להיתר, ומבלי שהמערערת [הנאשמת בערכאה הראשונה] תצויד בהיתר שאמור היה להינתן לה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

להלן קביעות בית המשפט שבערעור בעניין תוקפו של היתר בנייה במקרה דומה בו דף ההיתר לא ניתן הלכה למעשה לידי המבקש:

על פי תקדים עיני [בג"ץ 574/81 ירמיהו עיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – קריות, פד"י ל"ו (3) עמ' 169, אישור הוועדה בצירוף ביצוע התשלומים – כמוהו כהיתר בנייה גם אם לא ניתן בפועל דף ההיתר.

להלן ציטוט מפסק דין עיני:

"דינו של היתר, שאושר בוועדה המקומית, וטרם נמסר לזכאי לו, נפסק כבר בבג"ץ 88/51 (1), שם נאמר, בעמ' 1338:

"אישור הבקשה מטעם הוועדה המקומית הוא נתינת הרשיון, נתינה על תנאי שיבוא המבקש, ישלם את המיסים הדרושים ויקחנו".

ובהמשך:

"משניתן הרשיון, אינו יכול להתבטל על ידי נותנו אלא על פי דין"
.

מוסיף וקובע ביהמ"ש העליון בבג"צ עיני שוועדה לתכנון ובניה רשאית לעיין מחדש בהחלטותיה אם ההחלטה שנתקבלה אינה עולה בקנה אחד עם מטרות התכנון, כגון, שההחלטה נוגדת תוכנית בניין ערים, קיימת, או מטעם אחר:

"הטעם האחר" לא פורט שם, אך אין ספק, שחזרה כזאת מהחלטה קודמת לא תהיה דבר שבשיגרה, ומכל שכן דבר שבשרירות".

הדברים חדים וברורים ולא טעונים פרשנות.

אמנם הוועדה אינה כבולה בהחלטותיה, אולם אם היא לא דנה לגופו של עניין בשינוי ההחלטות, לא תוכל לבטל את ההיתר שנתנה, וכבר נאמר במסגרת דיון אחר כי החלטות הוועדה צריכות להיות מנומקות וכי צריך שיתרחשו אירועים חדשים או שיתקיימו נסיבות חדשות כדי שהחלטת הוועדה תשתנה.

במקרה הנדון בתיק בייצר, לא ארעו שום אירועים שהיו צריכים לגרום לשינויים בהחלטות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – השומרון, ודבריו בעלמא של המפקח מר ניסים ברדוגו כי הוועדה אחרי שאישרה את השינויים ביטלה את האישור – עדות שלא נתמכה בשום מסמך – לא התקבלה על ידי בית המשפט המחוזי.

מכיוון שמדובר בעבירה פלילית, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הייתה צריכה להוכיח את אשמתה של המערערת מעל לספק סביר, דבר שלא בוצע.

טענות המערערת על כי אין לקבל את עדותו של ברדוגו, טענה שנדחתה על ידי בית משפט השלום על אף ה"בלבול לעניין מועדי הגשת הבקשות להיתרים לביצוע שינויים במבנה" - התקבלו על ידי בית המשפט שבערעור.

בנוסף, העד מטעם המערערת העיד על התנכלות הוועדה כלפי המערערת כסיבה להתמשכות הליך הרישוי ואי מתן ההיתר במשך שנים כה רבות, דבר שלא סייע בערכאה הראשונה, אך בהחלט זכה לאוזן קשבת אצל בית המשפט המחוזי.

הצדק בתיק זה נעשה – רק כעבור עינויי דין מיותרים שהתמשכו עשר שנים
.

מאת: דר' אינג' אברהם בן עזרא
מהנדס בנין, מתכנן עירוני וד''ר בהנדסה אזרחית
bezra@inter.net.il
לכתבות נוספות בנושאי בית משותף, באתר האיגוד - http://www.batim.org.il/articles.html
שלח תגובה

חזור אל “פורום בדק בית / ליקויי בניה - ייעוץ משפטי ומעשי”