פורום בתים - ייעוץ חינם לועד הבית ולדיירים מאת מומחי פורטל בתים

נשלח: **26/10/2011 - 03:24:50**

שלום רב,

בבניין המשותף בו אנו מתגוררים מועסקת בימים אלה חברה חיצונית לניהול הנכס. מזה זמן רב החברה אינה מבצעת את תפקידה ומפרה באופן בוטה את מרבית סעיפי ההסכם, ההתחייבויות מצידה ואינה עומדת בסיכומים ובמטלות עליהן סוכם בכתב ובע"פ.
חלק ניכר מאיתנו הדיירים ניסה פעמים אין-ספור לפנות אל החברה בע"פ ובכתב ע"מ שתתקן את הליקויים ותשפר את תפקודה אך כל הנסיונות העלו חרס. למרבה הפלא, הפעם היחידה בה מזדמן לנו לראות פנים אל פנים את חברת הניהול ונציגיה היא כאשר הם מגיעים, כמובן, לאסוף תשלומים. חלק מן הדיירים החליטו שהגיעו מים עד נפש והוחלט לדרוש מהחברה לטפל בכל הנושאים שהופנו אליה עוד במהלך תקופות עליהן כבר נתקבל תשלום מלא, ורק אז תוכל החברה לשוב ולדרוש תשלומים תקופתיים נוספים. מובן שחברת הניהול התרעמה על כך והחליטה לאיים כי מי שלא ישלם יזכה למכתב מעו"ד ולנקיטת הליכים משפטיים. בתגובה ביקשו הדיירים מן החברה לפנות את מקומה על מנת שיתאפשר לשכור חברה חדשה ויעילה יותר לתפקיד, אך החברה הנוכחית מסרבת בתוקף לעזוב, בגיבוי מי שמכנה עצמו נציג הדיירים, מהסיבה הפשוטה שאותו "נציג" זוכה לטובות הנאה מחברת הניהול החיצונית בתמורה להענקת "שקט תעשייתי", וביניהן פטור מתשלומי וועד הבית כל עוד הוא שומר על מקום עבודתה של החברה בנכס ללא "הפרעות מיותרות" לדבריו ובכל מחיר.

לאחר הגעת המכתבים מעוה"ד של החברה אל הדיירים המוחים, חלקם נרתעו, לדאבוננו, מחשש להליך משפטי וכל המשתמע מכך, נכנעו בלית ברירה ושילמו את דמי וועד הבית לחברה אשר, כאמור, אינה ראויה לכך עוד, למורת רוחם של הדיירים. חלק אחר עדיין מסרב בתוקף לשלם עד שיתוקנו הליקויים עליהם כבר שולם בזמן שעננת האיומים בנקיטת הליכים משפטיים נגד צדקת דרכם של הדיירים המתוסכלים עודה מרחפת כתוצאה מהתנהלות כוחנית וכפייתית של חברת הניהול ואותו דייר מושחת המגבה את התנהלותה השערורייתית במקום למלא את תפקידו נאמנה ולפעול לרווחת הדיירים ולא לרווחתו שלו ורווחיו האישיים. התנהלות בוטה זו מתבטאת בין השאר גם בנסיונות להשתקת מחאות צודקות באמצעות הפחדה ואיומים כמוסבר לעיל, כפיית רצון החברה ותכניותיה האנוכיות על הדיירים והזנחה קיצונית של הנכס, הזנחה שהולידה את המחאה המדוברת.

אנו פונים אליכם המומחים בארגון וכמובן לשאר המשתתפים בדיון ע"מ שתוכלו לתרום את חלקכם ונסיונכם ע"מ לסייע לנו הדיירים הסובלים והמתוסכלים, למצוא פתרון הולם למצב הנוכחי הבלתי נסבל.

בברכה,
דיירי הבניין המשותף

נשלח: **26/10/2011 - 16:27:18**

ל"דיירי הבניין המשותף"

ברור לי שלחברה יש עו"ד, הוא אולי אפילו שותף בה, אבל כאשר מנהלים את הדברים בקפדנות הוא לא יוכל לעזור להם, זאת בתנאי שהסיפור שלכם הוא מדויק.

כיצד מטפלים במקרה כשלכם:

א) מחליפים את חברת הניהול או את ועד הבית – גם אם זה איש אחד.
שליש מבעלי הדירות יכולים לדרוש – רצוי בכתב, כל דבר בכתב, את המילים לוקחת הרוח, כינוס אסיפת דיירים להחלפת הועד, או להחלפת חברת הניהול, ועל הועד לכנס אסיפה כזו תוך 14 יום (סעיף 6 לתקנון המצוי http://www.batim.org.il/low/takanonmatzui.html ) בתקנון תמצאו גם כל הליך ניהול אסיפת דיירים.
טיפ קטן – אסיפה מכינים כמו כינוס מרכז מדברים עם כל בעל דירה (לא דייר, בעל הדירה), ועוד טיפ יותר חשוב, כל בעל דירה שיגיד שהוא מוכן להחלפה בקשו מימנו בכמה מילים בכתב ייפוי כוח. כך תוכלו להגיע לאסיפה כשהרוב אצלכם בכיס, ממש, עוד לפני שהחלה האסיפה (סעיף 14 בתקנון).
האסיפה היא של בעלי הדירות, לא של חברת הניהול (המתחזק) או העו"ד שלהם, אם הם מופיעים סלקו אותם מהאסיפה.

ב) החלפת חברת הניהול עלולה להיות בעיתית יותר, תלוי בכתוב בהסכם בין החברה לוע.
כמאמר הבדיחה המפורסמת על אנטישמי שאומר ליהודי: אני לא מאמין שרצחתם את ישו, אבל שהוצאתם לו את הנשמה...בזה אני בטוח.
חברת אחזקה שתצטרך לפעול מול ועד לאומתי לא תוכל להחזיק מעמד. פשוט על כל דבר מכתב רשום ובו התראה שהם מפרים הפרה עיקרית את ההסכם; זאת ועוד, לבדוק כל פסיק וכל נקודה בהסכם ולהגיב על כל דבר שלא מקוים או לא תקין.

ג)חברת הניהול נקראת בלשון החוק "מתחזק" (סעיף 71 בחוק המקרקעין http://www.batim.org.il/MekrkeinLow.htm ) וסעיף 71 ד 1 בחוק קובע שחלים עליו כל החובות החלות על גזבר לפי סעיף 16 לתקנון המצוי, הקובע בין היתר:16 ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.
אומנם הם יכולים לטעון שהועד חתם על ההסכם אבל הועד מוסמך לחתום הסכמים, אבל לא לשנות את החוק.
האמינו לי, רק סעיף זה מספיק בכדי לגרש כל חפר. דרוש רק נחישות ועקביות.

נשלח: **30/10/2011 - 14:55:50**

נפתלי שלום ,

ראשית, אנו מודים לך מקרב לב על התשובה העניינית, המנומקת, המפורטת והמקצועית להפליא.
אנו הדיירים נבצע את הפעולות שהצעת בזו אחר זו ובנחישות וההתמדה הנדרשים ונעמוד על ההתפתחויות עמך ונעדכן אותך בהן.
נציין כי מטרתנו העיקרית היא להביא לכך שהסעיפים בהסכם יקויימו כפי שהוסכם מראש ובכתב עם חברת הניהול החיצונית, כאשר המטרה הסופית היא שהנכס יתוחזק כראוי ולשביעות רצון הדיירים המשלמים על כך סכומים נכבדים.

אם אין הכרח ממשי בכך, אין אנו שואפים להחליף את חברת הניהול במידה והיא תחליט לשוב לסורה, תבין שהיא מועסקת על-ידינו, דיירי הבית המשותף, ולא להיפך וכן תשקיע את המשאבים והמאמצים הנדרשים ע"מ לקיים בפועל את ההסכם שנחתם בינינו ולטפל בנכס באופן רציני, מכובד ולשביעות רצון אוכלוסיית בעלי הדירות. אולם אם המצב הנוכחי יימשך והחברה החיצונית תמשיך בזלזול עקבי ומתמשך בצרכי ובקשות הדיירים כפי שעשתה עד כה, אכן לא יהיה מנוס מלהחליט החלטה משותפת להחליף את חברת הניהול באחרת וכן להפעיל את סעיפי התקנון והחוק אותם צירפת בתגובתך. עפ"י ההסכם החתום בינינו אין שום בעיה להדיח את החברה מעבודתה בנכס אם הדיירים מעוניינים בכך. בינתיים אנו נמשיך בעקביות להתנהל בנחישות מול החברה כפי שעשינו עד כה ונדרוש התייחסות וקיום מלא של כל סעיף ופסיק בחוזה שאינם מיושמים ע"י החברה.

לסיכום, נשמח לשמוע את חוות דעתך כיצד מומלץ לדיירים שקיבלו את אותו מכתב התראה מדובר מעוה"ד של חברת הניהול החיצונית לפעול כעת ?
כחלק מקבוצת הדיירים שטרם נכנעו למכתב זה ואחרים ואינם מתכוונים להיכנע למהלך המתיימר לאיים בהליכים משפטיים באופן כוחני ולא מוצדק ע"מ שהחברה תצלח שוב בנסיונותיה לסחוט כספים נוספים מן הדיירים, לפחות מאלה שאותו מכתב מאיים השפיע עליהם במידת מה, ובד בבד להמשיך בשלה ולהזניח את הנכס ואת סעיפי ההסכם הנוגעים לו עליהם הוסכם בכתב, היינו מעוניינים לדעת מה דרך ההתמודדות המומלצת עם מכתבים מסוג זה בהווה ובעתיד ?

תודה מראש על כל הסיוע המיומן והמועיל

נשלח: **31/10/2011 - 10:50:15**

בטח שמעת את המשפט:
IF YOU WANT TO SHOOT SHOOT DON’T TALK. אל תיעלב אבל אתם הססנים.
החליפו את הועד, ותמנו גזבר, שהגזבר יפתח חשבון בנק ע"ש ועד הבית ושכל בעלי הדירות יפקידו שם את הכסף, כפי שהחוק מחייב, והגזבר ישלם מכסף זה לחברה; תודיעו לחברה על ההסדר החדש,ותודיעו לה גם שהוא היחידי שתואם את החוק (ראו תשובתי הקודמת)
היה והחברה לא עומדת בחלק מהתחייבויותיה שולחים לה מכתב רשום ובו מתריעים שעליה להשלים את שהתחייבה אחרת ינקטו נגדה צעדים.
העובדה שהכסף אצלכם ביד תרתיע אותם.
באשר לעבר, צר לי אבל אינני יכול לעזור הרבה. אתם יכולים לנסות שלא לשלם את שכר הטרחה על כתיבת המכתבים על סמך שההסדר היה בניגוד לחוק אבל לחברה צריך לשלם.
אם כל הכספים היו ביד אחת – של הגזבר, היה אפשר להתמקח עם החברה ולהוריד כסף על שירותים שלא ניתנו אבל חלק שילמו, סימן, כך יגידו בחברה, שהשירותים כן ניתנו.... "הפרד ומשול" החברה מנהלת לא רק את הבניין אלא גם את ענייני הועד, זה אם כל חטט

פורום בתים - ייעוץ חינם לועד הבית ולדיירים מאת מומחי פורטל בתים

התנהלות כוחנית וכפייתית של חברת ניהול חיצונית מול הדיירים

התנהלות כוחנית וכפייתית של חברת ניהול חיצונית מול הדיירים

Re: התנהלות כוחנית וכפייתית של חברת ניהול חיצונית מול הדיירי

Re: התנהלות כוחנית וכפייתית של חברת ניהול חיצונית מול הדיירי

Re: התנהלות כוחנית וכפייתית של חברת ניהול חיצונית מול הדיירי