תיקון 28 לחוק המקרקעין המתקן את סעיף 58(א)-חלוקת עלות תחזוקת

ariavm · שליחה על ידי **ariavm** » 16/08/2008 - 20:02:13

התיקון הנ"ל קובע כי בחישוב חלקו היחסי של בעל דירה בהוצאות הוועד, לא ילקח בחשבון שטח חניה.
בתקנון המוסכם שהופקד, בעת איכלוס הבית (1976), נקבע כי החניות המקורות מוצמדות לדירות מסוימות.
ב-92, העלו בעלי החניות הצמודות דרישה להקצות להם חניה נוספת בשטח המשותף. אכן, ע"פ חוות דעת משפטית שנתקבלה מהיועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור, הוקצו חניות נוספות כמבוקש.
עד היום, נכללו שטחי החניות המקורות בתחשיב חלקם היחסי של דירות אלו ברכוש המשותף ובהתאם שילמו חלקם בהוצאות הוועד.
עתה עם פירסום התיקון הועלתה ע"י בעלי דירות אלו, דרישה לחשב מחדש את חלקם בהוצ' הוועד מבלי להוסיף את החניות המקורות.
יש לציין, כי בחניות אלו מותקנת מערכת תאורה המופעלת במשך כל שעות החשיכה. כן, חניות אלו מתוחזקות באופן שוטף ע"י הוועד (סיוד, צביעה ותיקוני טיח תקרות ועמודים - מעת לעת; ניקוי שבועי של רחבות החניות המקורות בעת הניקוי של רחבת החניות הכללית; החלפת נורות שנשרפות, החלפת גופי תאורה ו\או את מכסי גופי התאורה; תיקוני חשמל וכיוב').

היועץ המשפטי של האגודה אינו מוצא כל קשר בין התיקון הנ"ל לחוק לבין זכותם של בעלי החניות הצמודות לחניה נוספת ברכוש המשותף והעובדה שחניות אלו כרוכות בהוצאות מיוחדות הנופלות על כל הדיירים.
העובדות הנ"ל גורמות להתמרמרות רבתי של כל שאר בעלי הדירות.

נשמח לשמוע את חוות דעתכם המלומדת ולקבל הצעתכם לפתרון שימנע את אי הצדק הנ"ל.

בתודה מראש וועד הבית בתנועת המרי 4

naftali imber · 23/08/2008 - 16:23:30

לאראיום שלום:
א. חוות דעתי אינה מלומדת, אני בסה"כ חובבן שמנסה לעשות את הדברים ביסודיות.
ב. לפי מיטב זיכרוני ב-2006 היה בועדת חוקה חוק ומשפט של הכנסת דיון בהצעת חוק פרטית הבא לשנות את נושא נשיאה בהוצאות בבית משותף, והוחלט להעביר את ההצעה להכנה לקריאה ראשונה. לא ידוע לי מה גורל ההצעה, שלדעתי הצנוע היא לא עניינית מאחר והיא מתיימרת להשיג צדק אבסולוטי, בכל מקרה זכור לי שבתוכן ההצעה הוקצו שנתיים לכניסה לתוקף של השינויים.
ג. אני חשבתי שדילגתי על משהו, אבל תיקון 28 לחוק המקרקעין דן בהוספת מרחבים מוגנים; תוכל להיווכח במו עיניך באתר משרד המשפטים: http://www.justice.gov.il/NR/rdonlyres/ ... aMamad.pdf

ד. כל סיפור "הקצאת" החניות לא ברור לי:
האם כאשר רכשתם את הדירות החניות הוצמדו לדירות ולחנויות והדבר נרשם בתקנון באפן מסודר; אם כן בזכות מה דרשו בעלי החנויות הצמדה נוספת של הרכוש המשותף לחנויותיהם הם?
האם הם שילמו משהו לועד עבור אותו חלק ברכוש המשותף או אתם סתם לרג'ים? איזה רוב אישר את "הנדיבות" הזאת? האם הרוב החוקי הדרוש?; האם הדבר נרשם בתקנון – שרשום בטאבו.
כל זאת ועוד, אם יש לבית תקנון מוסכם רשום, ואני מנחש שיש, ספק אם החוק יתערב בתקנון המוסכם, כי הרי זה פירוש "מוסכם" , כל עוד אנו בישראל ולא בסין.

יתכן שלאחר שיהיו לך תשובות לכל השאלות האלה תוכל להבהיר לבעלי החנויות שהם "הצמידו לעצמם" רכוש לא להם ושעליהם לפנותו או שבכל זאת יש גבול וסייג לחמדנותם.

אם יש לכם עודף חניות ברכוש המשותף אני מאמים שימצא בעלי דירות שישמחו לשלם לועד שכירות חודשית עבור חניות שיהפכו כך למקור הכנסה לבניין.

נ.ב.: אני מתנצל על העיקוב בתשובה

ariavm · שליחה על ידי **ariavm** » 23/08/2008 - 18:04:31

naftali imber כתב:לאראיום שלום:
א. חוות דעתי אינה מלומדת, אני בסה"כ חובבן שמנסה לעשות את הדברים ביסודיות.
ב. לפי מיטב זיכרוני ב-2006 היה בועדת חוקה חוק ומשפט של הכנסת דיון בהצעת חוק פרטית הבא לשנות את נושא נשיאה בהוצאות בבית משותף, והוחלט להעביר את ההצעה להכנה לקריאה ראשונה. לא ידוע לי מה גורל ההצעה, שלדעתי הצנוע היא לא עניינית מאחר והיא מתיימרת להשיג צדק אבסולוטי, בכל מקרה זכור לי שבתוכן ההצעה הוקצו שנתיים לכניסה לתוקף של השינויים.
ג. אני חשבתי שדילגתי על משהו, אבל תיקון 28 לחוק המקרקעין דן בהוספת מרחבים מוגנים; תוכל להיווכח במו עיניך באתר משרד המשפטים: http://www.justice.gov.il/NR/rdonlyres/ ... aMamad.pdf

לנפתלי אימבר, שלום,
אכן צדקת. בהודעתי נפלה טעות. צ"ל תיקון 26 (ולא 28).
בהסבר להצעה לתיקון כתוב, בין השאר :
"נוצרה מציאות שבה מחוייב בעל דירה לדאוג באופן בלעדי לאחזקת חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירתו ובמקביל מחוייב הוא לשאת בהוצאות הרכוש המשותף בגודל דירתובתוספת החלק המוצמד. מציאות זו הטילה על בעלי רכוש משותף... חבות כפולה"
כאמור במקרה שלנו אין זה כך, שכן תחזוקת החניות הצמודות מבוצעת ע"י הוועד ורק על חשבונו.

בכל אופן תודה עבור תשובתך מאיר אריאב

]
ד. כל סיפור "הקצאת" החניות לא ברור לי:
האם כאשר רכשתם את הדירות החניות הוצמדו לדירות ולחנויות והדבר נרשם בתקנון באפן מסודר; אם כן בזכות מה דרשו בעלי החנויות הצמדה נוספת של הרכוש המשותף לחנויותיהם הם?
האם הם שילמו משהו לועד עבור אותו חלק ברכוש המשותף או אתם סתם לרג'ים? איזה רוב אישר את "הנדיבות" הזאת? האם הרוב החוקי הדרוש?; האם הדבר נרשם בתקנון – שרשום בטאבו.
כל זאת ועוד, אם יש לבית תקנון מוסכם רשום, ואני מנחש שיש, ספק אם החוק יתערב בתקנון המוסכם, כי הרי זה פירוש "מוסכם" , כל עוד אנו בישראל ולא בסין.

יתכן שלאחר שיהיו לך תשובות לכל השאלות האלה תוכל להבהיר לבעלי החנויות שהם "הצמידו לעצמם" רכוש לא להם ושעליהם לפנותו או שבכל זאת יש גבול וסייג לחמדנותם.

אם יש לכם עודף חניות ברכוש המשותף אני מאמים שימצא בעלי דירות שישמחו לשלם לועד שכירות חודשית עבור חניות שיהפכו כך למקור הכנסה לבניין.

נ.ב.: אני מתנצל על העיקוב בתשובה

ל"ד," שלום רב,
תודה רבה על הזמן שהקדשת לענייננו.
הנני להבהיר.
בעת שהקבלן מכר את הדירות - הוא מכר למספר דיירים שהיו מוכנים לשלם תוספת את החניות המקורות הנמאות מתחת למבנה, בין העמודים. ע"פ התקנון שהוגש בזמנו ל"טאבו", הוצאו חניותת אלו מהרכוש המשותף.
ע"פ חוק המקרקעין. חלה על כל אחד מבעלי הדירות להשתתף בהוצאות הוועד ע"פ חלקו ברכוש המשותף. במקרה כזהץ, גם זכותו להשתמש ברכוש המשותף ככל בעל דירה אחר בבית. לכן, ניתנה הפסיקה כי גל להם מגיעה חניה בשטח המשותף.
לגבי טענתי ראה תשובתי ל"נפתלי אימבר"

בברכה מאיר

ariavm · שליחה על ידי **ariavm** » 23/08/2008 - 18:08:15

[quote="naftali imber"]לאראיום שלום:
א. חוות דעתי אינה מלומדת, אני בסה"כ חובבן שמנסה לעשות את הדברים ביסודיות.
ב. לפי מיטב זיכרוני ב-2006 היה בועדת חוקה חוק ומשפט של הכנסת דיון בהצעת חוק פרטית הבא לשנות את נושא נשיאה בהוצאות בבית משותף, והוחלט להעביר את ההצעה להכנה לקריאה ראשונה. לא ידוע לי מה גורל ההצעה, שלדעתי הצנוע היא לא עניינית מאחר והיא מתיימרת להשיג צדק אבסולוטי, בכל מקרה זכור לי שבתוכן ההצעה הוקצו שנתיים לכניסה לתוקף של השינויים.
ג. אני חשבתי שדילגתי על משהו, אבל תיקון 28 לחוק המקרקעין דן בהוספת מרחבים מוגנים; תוכל להיווכח במו עיניך באתר משרד המשפטים: http://www.justice.gov.il/NR/rdonlyres/ ... aMamad.pdf

לנפתלי אימבר, שלום,
אכן צדקת. בהודעתי נפלה טעות. צ"ל תיקון 26 (ולא 28).
בהסבר להצעה לתיקון כתוב, בין השאר :
"נוצרה מציאות שבה מחוייב בעל דירה לדאוג באופן בלעדי לאחזקת חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירתו ובמקביל מחוייב הוא לשאת בהוצאות הרכוש המשותף בגודל דירתובתוספת החלק המוצמד. מציאות זו הטילה על בעלי רכוש משותף... חבות כפולה"
כאמור במקרה שלנו אין זה כך, שכן תחזוקת החניות הצמודות מבוצעת ע"י הוועד ורק על חשבונו.

ד. כל סיפור "הקצאת" החניות לא ברור לי:
האם כאשר רכשתם את הדירות החניות הוצמדו לדירות ולחנויות והדבר נרשם בתקנון באפן מסודר; אם כן בזכות מה דרשו בעלי החנויות הצמדה נוספת של הרכוש המשותף לחנויותיהם הם?
האם הם שילמו משהו לועד עבור אותו חלק ברכוש המשותף או אתם סתם לרג'ים? איזה רוב אישר את "הנדיבות" הזאת? האם הרוב החוקי הדרוש?; האם הדבר נרשם בתקנון – שרשום בטאבו.
כל זאת ועוד, אם יש לבית תקנון מוסכם רשום, ואני מנחש שיש, ספק אם החוק יתערב בתקנון המוסכם, כי הרי זה פירוש "מוסכם" , כל עוד אנו בישראל ולא בסין.

יתכן שלאחר שיהיו לך תשובות לכל השאלות האלה תוכל להבהיר לבעלי החנויות שהם "הצמידו לעצמם" רכוש לא להם ושעליהם לפנותו או שבכל זאת יש גבול וסייג לחמדנותם.

אם יש לכם עודף חניות ברכוש המשותף אני מאמים שימצא בעלי דירות שישמחו לשלם לועד שכירות חודשית עבור חניות שיהפכו כך למקור הכנסה לבניין.

נ.ב.: אני מתנצל על העיקוב בתשובה]

ל"ד" הנני להבהיר.
בעת שהקבלן מכר את הדירות - הוא מכר למספר דיירים שהיו מוכנים לשלם תוספת את החניות המקורות הנמאות מתחת למבנה, בין העמודים. ע"פ התקנון שהוגש בזמנו ל"טאבו", הוצאו חניותת אלו מהרכוש המשותף.
ע"פ חוק המקרקעין. חלה על כל אחד מבעלי הדירות להשתתף בהוצאות הוועד ע"פ חלקו ברכוש המשותף. במקרה כזהץ, גם זכותו להשתמש ברכוש המשותף ככל בעל דירה אחר בבית. לכן, ניתנה הפסיקה כי גם להם מגיעה חניה בשטח המשותף.

בברכה מאיר

naftali imber · 24/08/2008 - 12:05:01

לא הבנתי!

באשר לתיקון 26 הוא אכן לא חל על התקנון.

באשר לרכוש המשותף, כאשר לוקחים חלק מהרכוש המשותף – חניה, גג, גינה או כל דבר אחר, ומצמידים אותו לדירה פלונית זה מפסיק להיות רכוש משותף והופך לקניינו של בעל אותה דירה.

אכן בפועל, דווקא עם חניות, בד"כ נוצר מצב שהחניות הצמודות מתוחזקות יחד ע"י הועד, אבל למשל גינות, אם גינה הוצמדה לדירתו של פלוני איש לא יטפל בה, מערכת ההשקיה תופרד מהמשותפת וסביר להניח שהוא לא ירשה לאיש להיכנס לגינה בלי הסכמתו.

כפי שכתבתי, לא קיים צדק מוחלט, אלה טבעם של החיים המשותפים, ורק אדם יהיר וטיפש ינסה להגיע אליו – אבל למה לנו לדבר סרה במחוקקים שלנו, הם עושים זאת הרבה יותר טוב מאיתנו.

אני מבין שהחניות ניתנו לבעלי החנויות בעצת עוה"ד של האת"ד שהוא עו"ד ותו לא; אני לא מכיר את פרטי המקרה אבל לכאורה הייתה פו פגיעה בקניין שלכם, אם הקבלן מחר חלק מהחניות ואת היתר השאיר כרכוש משותף לחניה על בסיס ראשון מגיע ראשון חונה, מה ראה אותו יועץ להעניק לאותם בעלי דירות חניות נוספות?

ariavm · שליחה על ידי **ariavm** » 24/08/2008 - 13:15:30

naftali imber כתב:לא הבנתי!

באשר לתיקון 26 הוא אכן לא חל על התקנון.

באשר לרכוש המשותף, כאשר לוקחים חלק מהרכוש המשותף – חניה, גג, גינה או כל דבר אחר, ומצמידים אותו לדירה פלונית זה מפסיק להיות רכוש משותף והופך לקניינו של בעל אותה דירה.

אכן בפועל, דווקא עם חניות, בד"כ נוצר מצב שהחניות הצמודות מתוחזקות יחד ע"י הועד, אבל למשל גינות, אם גינה הוצמדה לדירתו של פלוני איש לא יטפל בה, מערכת ההשקיה תופרד מהמשותפת וסביר להניח שהוא לא ירשה לאיש להיכנס לגינה בלי הסכמתו.

כפי שכתבתי, לא קיים צדק מוחלט, אלה טבעם של החיים המשותפים, ורק אדם יהיר וטיפש ינסה להגיע אליו – אבל למה לנו לדבר סרה במחוקקים שלנו, הם עושים זאת הרבה יותר טוב מאיתנו.

אני מבין שהחניות ניתנו לבעלי החנויות בעצת עוה"ד של האת"ד שהוא עו"ד ותו לא; אני לא מכיר את פרטי המקרה אבל לכאורה הייתה פו פגיעה בקניין שלכם, אם הקבלן מחר חלק מהחניות ואת היתר השאיר כרכוש משותף לחניה על בסיס ראשון מגיע ראשון חונה, מה ראה אותו יועץ להעניק לאותם בעלי דירות חניות נוספות?

לנפתלי אימבר שלום,
נכון, כאשר החניות המקורות נמכרו לבעלי דירות מסוימים, הן יצאו מכלל הרכוש המשותף.

באשר להמלצת היועץ המשפטי לגבי בעלי החניות המקורות הצמודות, לפיה מגחיע להם חלק ברכוש המשותף - אין לנו כל עוררין. שכן, זה פירושו של רכוש משותף. לכל אחד מבעלי הדירות - זכות שוה לשימוש ברכוש המשותף.

הבעיה התעוררה בגלל התיקון הנ"ל - בו אין הסבר לסיבה לפיה החוק מוציא את ה"חניה" מתחשיב חלקו של בעליה ברכוש המשותף.
בימים האחרונים מצאתי את ההצעה לתיקון בה מפורטת הסיבה לתיקון.
הטענה הייתה שמאחר והחניה הצמודה מטופלת ע"י בעליה ולא ע"י הוועד. לכן אין לחייב א בעל החניה הצמודה בהגדלה מתאימה של התתפותו בהותאות הוועד. במקרה שלנו, מאחר והתחזוקה והטיפול בחניות הצמודות נעשה ע"י הוועד - ברור שתיקון זה לא חל עלינו.
הפניתי עניין זה לאת"ד ואני בטוח שנקבל חוות דעת משפטית זה לדעתנו - זאת כדי לשכנע את המערערים על דעתנו.
בברכה מאיר

naftali imber · 27/08/2008 - 09:28:48

נסה להפריד דבר מדבר. אם החניות צמודות, בהגדרה הן לא רכוש משותף – עיין בתחילת פרק ו' לחוק, סעיף ההגדרות : http://www.batim.org.il/MekrkeinLow.htm , מאחר שהן אמורות לשרת רק בעל דירה.
אם ההצמדה לא נעשתה כדין ולא נרשמה בטאבו כתיקון לתקנון המוסכם, על "בעלי" אותן חניות לפנותן והן צריכות לחזור להיות רכוש משותף. אם החניות נרשמו כצמודות בתקנון אין בעיה, התיקון לחוק בפרוש לא מתייחס לבתים בהם קיים תקנון מוסכם. אם לא נרשמו על מחזיקי החניות לפנותן, אין להם שום זכויות.
הועד לא חייב לתחזק חניות פרטיות, ובכוונה נתתי לך את דוגמת הגינות, שם זה ברר יותר. לפעמים הדבר בעיתי אבל אפשר לבצע .
או שחיים חיים משותפים או שמעיפים טילים אחד על השיני.

פורום בתים - ייעוץ חינם לועד הבית ולדיירים מאת מומחי פורטל בתים

תיקון 28 לחוק המקרקעין המתקן את סעיף 58(א)-חלוקת עלות תחזוקת

תיקון 28 לחוק המקרקעין המתקן את סעיף 58(א)-חלוקת עלות תחזוקת

חישוב חלקו של בעל דירה בעל חניה צמודה בהוצאות וועד הבית

חישוב חלקו של בעל דירה בעל חניה צמודה בהוצאות וועד הבית