פורום בתים - ייעוץ חינם לועד הבית ולדיירים מאת מומחי פורטל בתים

נשלח: **04/06/2008 - 16:49:59**

שלום רב,
יש לי מספר שאלות לגבי החובה של דייר בבית משותף הגר בקומת קרקע ולו כניסה נפרדת בתשלומי מיסי ועד.
ראשית האם הוא חייב לשלם מיסי ועד ולו מס מופחת?

ידוע לי כי על פי חוק המקרקעין (ס' 57 וס' 58 ) והפסיקה כי נשיאה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף הוא פועל יוצא של הבעלות המשותפת ולא מידת השימוש ברכוש המשותף.

עם זאת כשבדקתי עם הדייר, הקבלן והעו"ד שליווה את הפרוייקט הם טענו שהדייר בקומת הקרקע אין לו חלק ברכוש המשותף (קרי מעלית, לובי חדר מדרגות וכד'...) עם זאת הוא עושה שימוש במשאבות המים המשותפות, ארון החשמל שלו נמצא בחדר המדרגות המשותף וכן גם סוללת המים, דוד השמש שלו נמצא בגג המשותף ולכן נאמר לי שבמקרה של תקלה הוא יכול להיכנס ולתקן.
לכן שאלתי השניה האם הקבלן יכול לקבוע באופן גורף שהוא לא מצמיד את הרכוש המשותף לדייר מסויים?

לאור העובדות כי יש דוד השמש, סוללת המים, שעון החשמל וכו'... נמצאים בשטח הרכוש המשותף האם הקבלן יכול לקבוע כי אין לדייר בעלות משותפת בחדר המדרגות ובגג?
תודה רבה מראש

נשלח: **05/06/2008 - 19:57:26**

לאילנזר שלום:
יש דבר מסוים שנקרה תקנון מוסכם, אותו רושמים בטאבו בזמן רשום הבית כבית משותף. אם לא רושמים תקנון מוסכם חל על הבית "התקנון המצוי" שהוא חלק מחוק המקרקעין.
בזמן רשום התקנון המוסכם הקבלן (או זה שרושם את התקנון) יכול למשל להצמיד את המעלית לדירות בקומות 2 עד 5, ובמקרה כזה רק בעלי דירות אלה ישאו בהוצאות המעלית, אבל מאחר וזו הוצמדה לדירותיהם יוכלו למנוע מבעלי הדירות בקומה 6 לנסוע במעלית.
אני בכוונה נותן דוגמה אבסורדית, מאחר ודבר לא הגיוני באופן קיצוני גם לא יעמוד במבחן משפטי.
לפעמים בונים מה שמכונה מיני קוטז ומפרידים אותו מהרכוש המשותף, אבל אם דוד השמש שלו בגג המשותף הוא עלול להיות בבעיה, או כפי שאתה אומר אם החשמל מגיע אליך דרך הלוח המשותף, כועד הייתי שולח לך מדי חודש חשבון מפולפל על השימוש בלוח!

נשלח: **06/06/2008 - 09:36:10**

תודה רבה על התגובה
יש לי שלוש שאלות נוספות
שלאה ראשונה - סעיף 55 בחוק המקרקעין קובע שניתן להקצות חלקים ברכוש המשותף ובלבד שזה לא יהיה חדר המדרגות, מעליות, וכו... שאלתי האם הסעיף בחוזה דינו להתבטל? ואם כן האם זה בעילה של סעיף 55 או תנאי מקפח בחוזה אחיד?

שאלה שניה - מי מוסמך לקבוע תקנון? 8 מתוך 13 דיירים השתתפו בקביעת תקנון (דייר הקרקע עדיין לא נכנס לדירה בעת קביעת התקנון) עם זאת הבית לא נרשם עדיין בטאבו. הקבלן בונה עוד בניין באותה החלקה. לאחר שהבנייה תסתיים והחלקה תפוצל יהיה רישום בטאבו.
האם הקבלן יכול לקבוע תקנון ולהגיש את התקנון שלו בעת הרישום בטאבו ולהתעלם מהתקנון שהדיירים קבעו? אם כן האם לאחר רישום הדירה בטאבו אנו יכולים לגשת לטאבו ולשנות את התקנון?

שאלה שלישית - בהנחה וכל פעולות הקבלן חוקיות ואין לדייר בעלות משותפת עם שאר הדיירים על השטחים הציבוריים כיצד אפשר לתמחר את דמי השימוש של הדייר על הדוד שמש, מונה החשמל, סוללת המים והמשאבות שנמצאות בשטחים הציבוריים?

אגב שמי אילן

נשלח: **06/06/2008 - 09:39:25**

מיסי הועד ומקבל סיוע הן מהקבלן והן מעו"ד של הקבלן

נשלח: **08/06/2008 - 16:56:41**

לאילן שלום:
עושה רושם שאתה בחור מבין עניין, וכחבר ועד הייתי מציע לך ללמוד, או לפחות לקרוא פעם את פרק ו' של חוק המקרקעין ואת התקנון המצוי המופיע בסוף החוק. תמצא את הכול ב: http://www.batim.org.il/MekrkeinLow.htm . תדפיס לך את זה וקראה בסבלנות.
שם תלמד שבית משותף זה בית שנרשם ככזה; ועוד הרבה דברים מעניינים; תלמד גם מי יכול לרשום תקנון ומי וכיצד יכול לשנות אותו.
ההיגיון שבחוק היא שאפשר לצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת - הדוגמה הנפוצה זה גג, במה שמכונה "מכרו את הגג" או חנייה.
אין ברוח החוק אפשרות להצמדה שלילית, או אי הצמדה, שזה מה שהקבלן מנסה למכור לכם. היות ו: לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. (סעיף 55 א')

הדוגמה שנתתי לך היא דמיונית בכוונה אבל הקבלן יכול לנסות תרגיל של פיצול החלקה והדירה ההיא לא תהיה בכלל חלק של הבית המשותף אלא בית נפרד, בהנחה שגיאוגרפית זה ניתן. תרגיל אחר שהוא יכול לנסות זה להצמיד לכל הדירות חלק יותר גדול מהרכוש המשותף ולדירה ההיא חלק קטן, אבל אתם יכולים לערער על זה על בסיס ההגדרה של הרכוש המשותף: "רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת. (ההדגשה שלי)

ראה גם סעיף 59 א 3 ותבין עד כמה המחוקק דבק בכך שכולם ישלמו עבור הכל.

העו"ד של הקבלן מקבל מהקבלן מעטפות, עם כסף חוקי אני מניח, על מנת לדאוג לאינטרסים של הקבלן ולא שלך או של הועד.
כל, אבל כל עצה שהוא ייתן לך חשודה בחד צדדיות, וכך זה צריך להיות.
לעניינים משפטיים שכור עו"ד משלך.

למען הגילוי הנאות אני לא עו"ד, אני בא מעולם הקבלנות אבל יש לי גם השכלה משפטית.

שלח לדייר התראה בדואר רשום, עם אישור מסירה, ואם לא משלם תוך שבועיים הגש נגדו תביעה. ב http://justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrish ... kehach.htm תמצא כיצד עושים את זה

נשלח: **11/06/2008 - 10:48:52**

נפתלי שלום,
תודה רבה לך על התגובה היא עזרה לי מאוד.
גם אני לא עורך דין אבל יש לי השכלה משפטית את פרק ו' קראתי אבל הייתי צריך חיזוקים שקיבלתי ממך, ועל כך אני מודה לך.
אכן אני מתכוון היום לשלוח מכתב בדואר רשום ולאחר מכן לפנות לרשם המקרקעין.

פורום בתים - ייעוץ חינם לועד הבית ולדיירים מאת מומחי פורטל בתים

תשלומי מיסי ועד בית של דייר בקומת קרקע עם כניסה נפרדת

תשלומי מיסי ועד בית של דייר בקומת קרקע עם כניסה נפרדת

שכחתי לומר אני הועד, והדייר בקומת הקרקע לא מוכן לשלם את

תודה