פגיעה ביכולת השימוש בגג משותף בגין איטום ביריעות ביטומניות

azmona · שליחה על ידי **azmona** » 10/02/2008 - 13:13:34

שלום

להלן תיאור הבעייה:
בבית המשותף שאני מתגורר בו (10 דיירים , 3 קומות מעל העמודים, במרכז תא), עומדים לערוך
שיפוץ מלא ובכלל זה איטום גג ביריעות ביטומניות. הגג (עם מעקה בגובה של כ 90 סנטימטר) שימש עד כה לתליית כבסים, ולעיתים כ'מרפסת' לקפה של אחר הצהריים לכל מי שחפץ בכך. מטבע הדברים שבעלי הקומות העליונות עשו בו שימוש תכוף יותר לעומת בעלי הדירות הנמוכות. נמסר לנו על ידי הקבלן המבצע כי לאחר השלמת עבודות האיטום לא נוכל להמשיך ולהשתמש בגג כהרבלנו בעבר בגלל החשש מנזק שעלול להיגרם ליריעות הביטומניות.
שאלתנו הראשונה - האם זה נכון?
ובמידה וכן האם בעלי הדירות שעשו/עושים שימוש בגג כמתואר לעיל יכולים לבקש/ לדרוש כי במסגרת השיפוץ יכלל גם ריצוף הגג ובכך לא יגרם נזק מחד ומאידך לא תיפגע נוחות הדייירים?

בתודה מראש על עזרתכם ועצתכם

ד"ר יוסי ברגמן

naftali imber · 10/02/2008 - 22:29:28

לדר' יוסי ברגמן שלום
אתחיל בהברה, כיצד אותו האיש משיב על שאלות של ניהול אחזקה ומשפט. לפני יותר 35 שנה הייתי מנהל המחוז של האגודה לתרבות הדיור, למדתי משפטים בארץ אחרת ובארץ פניתי לתחומים הטכניים.
לעניין:
ההיבט המשפטי: אם הגג נבנה מלכתחילה לשמש לתליית כביסה ו/או שימושים אחרים, יש לשפץ אותו כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.(לשון החוק, סעיף 58 בחוק המקרקעין)

אבל בנקודה זו עלינו לעבור להיבטים הטכניים.
אינך מציין כיצד היה עשוי איטום הגג ואם היה ציפוי מגן כלשהו מעל לאיטום. אם הגג היה מצופה בשכבות של זפת וארג – כפי שהיה מקובל בעבר, למעשה הוא לא יועד מלכתחילה להתהלך עליו, ולמעשה עשיתם שימוש חריג בו.
זפת, בעיקר בימי הקיץ החמים נפגע מסוליות נעלים ומקצוות של רגלי רהיטים. היריות הביטומיניות הן לא הרבה יותר מגרסה מודרנית של הזפת החם וצודק הקבלן באזהרתו.
אם לאומת זאת הגג היה מרוצף חייבים לחדש את האיטום וגם את הרצוף, וכל בעלי הדירות חייבים להשתתף בהוצאה.

azmona · שליחה על ידי **azmona** » 11/02/2008 - 09:33:18

למר נפתלי אימבר שלום

ראשית תודות על תגובתך המהירה. אכן צדקת בהשערתך, עד כה איטום הגג היה מבוסס על השיטה הישנה, זיפות גגות. מדבריך אני מבין כי השימוש שנעשה בעבר על ידי דיירי הבית היה חריג.
סביר להניח כי נשאף לאטום את הגג בשיטות המקובלות כיום, כלומר ביריעות ביטומניות. נאמר לנו על ידי הקבלן כי איטום מסוג זה רגיש יותר מאשר הזפת לנוכחות/תנועה של הדיירים.

כמוכן, על הגג יש מתקן לתליית כביסה הקיים מאז הקמת הבניין וכמוכן יש מבנה שעדיין קרוי בפי הדיירים הוותיקים בשם "חדר כביסה" ובו אמבט/כיור . כמובן שכיום המבנה הזה אינו בשימוש שיועד לו ומשמש בעיקר כמחסן ... אבל מהנתונים הללו אולי ניתן להסיק כי השימוש בגג לא היה חריג? אם אתה מסכים עם הנחה זו אולי בכל זאת יש בסיס/הצדקה להכללת הריצוף בשיפוץ הבניין?

אני מודה לך שוב על סובלנותך ועצתך

דר יוסי ברגמן

naftali imber · 11/02/2008 - 17:19:44

דר' ברגמן הנכבד:
הקבלן חצי צודק במה שהוא אומר, רק חצי.
הבעיה עם הריעות הביטומיניות היא בעובדים המתקינים אותן. יריעה ביטומינית היא ארג מצופה משני צידיו בביטומן – שזה שם פלצני לזפת; המתקין אמור לפרוס את היריעה תוך כדי התחת הזפת שעל הגג והזפת שעל היריעה בעזרת מבאר כך שהזפת ייתאחד.
לפני כן הוא אמור לקלף זפת ישן מנופח או מתקלף ולפזר בשטח חומר מקשר.
ע"מ להתיך את כל הזפת ולגרום ליריעה להדבק בכל השטח דרושה מנה גדושה של מיומנות. זו גם הסיבה שאני לא אוהב את השיטה.
זפת חם, בשיטה הישנה הוא לדעתי עדיף. אתה רק צריך מפקח שמבין את מקצועו ע"מ להבטיח שהעבודה נעשית כדבעי או קבלן הגון, שחייב להיות יקר, אין ארוחות חינם.
קיים תקן אמריקאי, מלפני מלחמת העולם השנייה, לאיטום עם 40 שנה אחריות בלי הסתייגויות! חמש שכבות לבד ושש זפת חם.
אין לאף אחד הסבר מדוע חומר מהמאה העשרים ואחד צריך להיות פחות טוב. אם צריך ללמד את הסבא לעשות ילדים זה בגלל שהזוג חד מיני.
חפש באתר מאמר שלי על שיטות איטום, שווה לכם עיון.

azmona · שליחה על ידי **azmona** » 11/02/2008 - 22:13:23

למר נפתלי אימבר היקר שלום

אני מאוד מעריך את ההסבר הממצה והמעמיק שנתת לי בנושא האיטום. אתייעץ עם שאר דיירי הבית בנידון.

התוכל בבקשה גם להתייחס לשאלתי השנייה במכתבי הקודם, כלומר:
על הגג יש מתקן לתליית כביסה הקיים מאז הקמת הבניין וכמוכן יש מבנה שעדיין קרוי בפי הדיירים הוותיקים בשם "חדר כביסה" ובו אמבט/כיור . כמובן שכיום המבנה הזה אינו בשימוש שיועד לו ומשמש בעיקר כמחסן ... אבל מהנתונים הללו אולי ניתן להסיק כי השימוש בגג לא היה חריג? אם אתה מסכים עם הנחה זו אולי בכל זאת יש בסיס/הצדקה להכללת הריצוף בשיפוץ הבניין?

אני מודה לך בשנית על סובלנותך ועצותיך החשובות.

דר יוסי ברגמן

naftali imber · 12/02/2008 - 18:41:57

אותי שכנעת, אבל השאלה אם כל בעלי הדירות - או מי שמשלם בגין השיפוץ, גם משוכנע.

אם חלק מבעלי הדירות יתנגד ותצטרכו להגיע לבית המשפט יהיה עליכם לשכנע את השופט שאתם משפצים את הקיים (רשמתי לך את לשון החוק) ולא משפרים את הקיים.

אפשר גם לדרוש שיפור הקיים אם השיפור מקובל בסיבה. למשל בשנות השמונים, כאשר האינטרקום החל להיות נפוץ, אם התובעים הוכיחו שבסביבתם המתקן מקובל היו פסיקות שחייבו את התקנתו.