מעבר לשיטת תשלום בהתאם לסעיף 58(א) לחוק המקרקעין
החובה בנשיאת התשלום
- הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, מסדירה החובה החלה על כל בעל יחידה בבית המשותף לשלם כדי חלקו בהוצאות הדרושות להחזקתו ולניהולו של הרכוש המשותף ולשם להבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג.
- חובה בת אכיפה זו היא מוחלטת שאינה נתונה לשיקול דעתו של בעל יחידה, והיא חלה על כל בעל יחידה בבית המשותף. תכליתה, להבטיח שלא תיפגע הקופה המשותפת, ובתוך כך בעלי היחידות האחרים בבית המשותף המשלמים כדי חלקם בהוצאות שנועדו להבטיח ניהולו התקין של הבית המשותף ואחזקתו.
- לפיכך אין תמה כי נטל ההוכחה המוטל לשם הוכחת תשלום הוצאות אחזקת הרכוש המשותף מוטל על מי שטוען כי שילם את דמי ועד הבית, ולא על הנציגות, וזאת לנוכח היסוד השלילי הנדרש להוכחה, ובנוסף לאור החובה המוטלת על בעל דירה מכח הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין דלעיל.
משטר נטל התשלומים
- ככל שבעלי היחידות בבית המשותף מסכימים ביניהם על אודות חלוקה כלשהי של תשלום דמי האחזקה השוטפים, קרי משטר נטל תשלומים שווה, כי אז אין כל מניעה לפעול כן. ואולם תוקפה המחייב של ההסכמה יכול להיות יפה אך ורק כל עוד נתנה הסכמה בין בעלי היחידה לחלוקה שנקבעה. מקום שאחד מבעלי היחידות אינו מסכים לחלוקת הנטל באופן שווה, כי אז הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין משמיעה ברירת מחדל של החוק, קרי משטר נטל תשלומים יחסי.
- כלומר, שעה שלא נקבע בתקנון המוסכם כל שיעור השתתפות וככל ונקבעה החלטה באסיפת הדיירים לעבור לשיטת תשלום בהתאם לגודלה היחסי (דיפרנציאלי) של כל דירה בבית המשותף, אפילו דרש בעל יחידה אחת בבניין, כי אז משטר נטל תשלומים יחסי הוא שימשול בכיפה.
- ככל והדיירים הביעו רצונם לעבור ממשטר נטל תשלומים אחיד בין בעלי היחידות כפי הנוהג אל משטר נטל תשלומים בהתאם לאמור בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין:
"לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".
- אלא שיובהר כי די בהתנגדות של דייר אחד בלבד בבית המשותף להמשיך ולקיים את נוהג משטר התשלומים האחיד, כדי לעבור למשטר תשלומים יחסי (דיפרציאלי).
- שעה שבתקנון המוסכם לא נקבעה כלל הוראה לעניין שעור ההשתתפות, דרך המלך לקביעת שיעור ההשתתפות של בעל יחידה בתשלומי ועד הבית היא על פי היחס שבין השטח של יחידתו לעומת השטח של שאר היחידות בבית המשותף. לשון אחר, חלוקת ההוצאות בין בעלי היחידות נעשית על פי השטח היחסי של היחידות, מכיוון שהשטח היחסי קובע את גודל המנה ברכוש המשותף שיש לכל בעל יחידה.
לייעוץ משפטי נוסף ניתן לפנות לעו"ד רז חיימוביץ' – מומחה לכל ענייני הבית המשותף:
בטלפון:
077-2309680
המאמר נכתב ע"י עו"ד רז חיימוביץ' – מנהל פורום ניהול ואחזקה בפורטל בתים, מומחה לענייני הבית המשותף
