מה זה בעצם תמא 38
כל מי שמתעניין בתחום הנדל"ן חייב
להכיר את המונח "תמ"א 38", אשר הפך לשגור בפי רבים בשנים האחרונות.
תכנית מתאר ארצית (תמ"א) מספר 38 באה לעולם בראש ובראשונה על מנת לספק למבנים
ישנים הגנה ראויה מפני רעידת אדמה אפשרית, אך יש בה הרבה מעבר לכך. מכיוון שישראל
נמצאת באיזור בו בהחלט יכולה להתרחש רעידת אדמה בעתיד הקרוב או הרחוק, חוקקה המדינה
חוקים והתקינה תקנות אשר מטרתם להגן על האזרחים הגרים בבניינים שאינם חזקים מספיק.
בשנת 2005 אישרה הממשלה את תמ”א 38 – תוכנית שמטרתה העיקרית היא לחזק מבנים מפני רעידות
אדמה, בכל רחבי הארץ. עוד על תמ"א 38 בכתבה הבאה.
היתרונות של תמ"א 38
במסגרת תמ"א 38, פונה הקבלן או היזם אל
דיירי הבניין ומשכנע אותם להשתתף בפרוייקט, תוך הצגת היתרונות הרבים של תכנית מסוג
זה. מעבר לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, יש כמובן יתרונות רבים נוספים, הן
לדיירים והן ליזם. על מנת לשכנע את הדיירים שיכנסו לתכנית, יכול היזם להציע שהוא
יבנה להם מעלית, חניות לכל דירה, מרפסת שמש, ממ"ד או חדר נוסף. לעיתים ההצעה
כוללת כמה מרכיבים גם יחד. החוק קובע במפורש איזה רוב דרוש על מנת להיכנס לתכנית
וגם מה ניתן לעשות כנגד דיירים "סרבנים". רק לאחר שנחתם חוזה מסודר בין
היזם לדיירים, ניתן לצאת לדרך הארוכה הכוללת לא מעט אישורים, פרוצדורות, הליכים
מול הרשות המקומית, מציאת מגורים חלופיים לדיירים וכמובן גם ביצוע מוצלח ויעיל של התכנית
עצמה. לעיתים עוברות שנים רבות מהפגישה הראשונה של היזם עם הדיירים ועד לסיום
הפרוייקט, אך ניתן בהחלט גם לזרז את התהליך. חשוב להדגיש כי כל דייר מקבל בסיום
השיפוץ דירה משודרגת שערכה גבוה הרבה יותר וזאת ללא כל עלות מצידו. גם היזם מרוויח
כמובן, הן את הרווח הקבלני שלו והן אחוזי בנייה שהוא מקבל בבניין (על פי החוזה בין
הצדדים). ואסור לשכוח גם את הרשות המקומית, אשר מקבלת בניין משופץ וחזק יותר ובכך
משפרת את פני העיר. למעשה – כולם מרוויחים!
תיקונים לחוק שנעשו עם השנים
החוק הראשוני שדן בתמ"א 38 היה כללי
למדי, ולא הקל על הצדדים. בתיקון הראשון היו שינויים מסויימים, אך רק כאשר נכנס
התיקון השני לחוק (תמ"א 38/2), המצב השתפר, ויותר פרוייקטים יצאו לפועל. תיקון
זה קבע כי אין חובה בשיפוץ הבניין וכי ניתן גם להרוס אותו ולבנות מחדש. התיקון
השני עסק גם בלא מעט נושאים בירוקרטיים ולמעשה הפך את כל הפרוייקט לפשוט ומשתלם
יותר לכל הצדדים. כאשר נכנס התיקון השלישי לחוק (בשנת 2012), המצב השתפר אף יותר.
תיקון זה אפשר ליזם להוסיף עד 2.5 קומות לבניין (לפני התיקון היה ניתן להוסיף רק
קומה אחת) וכך הפך את התכנית למשתלמת יותר עבור היזם. בתיקון שלישי היו מספר הקלות
נוספות אשר הפכו את התכנית למשתלמת יותר לכל הצדדים. ניתן לראות כי המדינה מנסה
לעודד באמצעות התיקונים הללו תכניות מסוג זה, מכיוון שלמרות האטרקטיביות הרבה של
תמ"א 38, במהלך השנים לא יצאו לפועל יותר מדי תכניות. לאחר התיקונים המצב
השתפר מאוד והצפי הוא שבשנים הקרובות מספר התכניות שיצאו לפועל ימשיך לגדול.
לסיכום, פרוייקטים מסוג תמ"א 38 הם
בהחלט משתלמים לכל הצדדים, אך יש לגשת אליהם בזהירות רבה ותוך שמירה על האינטרסים
של דיירי הבניין. מומלץ להתייעץ עם עורך דין איכותי המבין בתחום, ולקבל ליוויי
משפטי וכלכלי צמוד לאורך כל הדרך. אם תפעלו נכון, תוכלו באמצעות תמ"א 38 לשפר
את רמת החיים שלכם במידה ניכרת, ללא כל השקעה ובתוך זמן קצר יחסית.
