הערים המובילות בארץ במימוש פרוייקט תמא 38

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית אשר כמעט כל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מכיר. במסגרת תכנית זו, ניתן לקחת בניין ישן, ולהפוך אותו לפנינה של ממש באמצעות חיזוקו מפני רעידות אדמה, הוספת קומות והוספה של אלמנטים חשובים כמו חנייה לבניין, מעלית, מרפסות שמש ועוד. זה נשמע טוב מדי בכדי להיות אמיתי, אך חשוב להדגיש כי למרות שרבים מדברים על התכנית הזו, היא עדיין לא מומשה במקומות רבים בארץ. בכתבה זו נפרט מעט אודות המקומות המועדפים בישראל למימוש התכנית וניתן כמה טיפים לקראת יציאה לדרך במימוש תמ"א 38.

היכן כדאי ליזום תמ"א 38?

המטרה המרכזית והמוצהרת של תמ"א 38 היא חיזוק בניינים קיימים על מנת שיעמדו בפני רעידות אדמה. זוהי התכלית המרכזית של התכנית וכאשר יזם מציע לדיירי בניין כלשהו להיכנס לפרויקט תמ"א 38, עליו להסביר כי זוהי המטרה המרכזית. אך במקביל לחיזוק הבניין, ניתן להרוויח גם דברים נוספים. היזם, אשר מארגן, יוזם ומוציא לפועל את התכנית, מציע לדיירי בניין מסוים לשדרג את הבניין שלהם על ידי חיזוקו ושיפוצו, ובתמורה לכך הוא יקבל לקבלת זכויות בנייה בבניין (לרוב בצורה של בניית קומות נוספות על הגג). כך שהמניע של היזם הוא ברור – להשיג רווח כלכלי. גם הדיירים מרוויחים כי הם מקבלים בניין חזק יותר ודירות משודרגות עם חדר נוסף, מרפסת שמש, חניה, מעלית, ולעיתים אף כל אלה גם יחד. אז היכן הכי כדאי ליזום תכניות שכאלה? בעיקר באזורי ביקוש בהם ישתלם ליזם להוציא לפועל את התכנית. בערים כמו תל אביב, רמת גן, רעננה וערים מבוקשות דומות הביקוש לתמ"א 38 הוא גבוה מכיוון שיש לכך כדאיות כלכלית. הביקוש הוא גבוה במיוחד באזורי ביקוש בהם איכות הבניינים אינה גבוהה במיוחד (לרוב כי הם ישנים). לעומת זאת, באזורי הפריפריה התכנית היא פחות משתלמת מכיוון שבדרך כלל, אוכלוסייה דלת אמצעים לא מוכנה להשקיע את הזמן והאנרגיה בפרויקטים מסוג זה. היזמים גם פחות מגיעים לאזורי הפריפריה (מכיוון שהערך הכלכלי של הבניינים שם הוא נמוך יותר) ומתמקדים בעיקר באזורי הביקוש. לכן אנו רואים כי מאז יצאה לדרך התכנית, תמ"א 38 בעיר רמת גן או בתל אביב למשל היא פופולארית יחסית, ואילו תמ"א 38 בשדרות או באופקים קצת פחות פופולארית. ערים נוספות בהן יצאו לפועל תמ"א 38 בשנים האחרונות הן: בת ים, אשדוד, ראשון לציון, הרצליה וירושלים.

כיצד יוצאים לדרך?

על מנת לצאת לדרך בתכנית תמ"א 38 חשוב לוודא כי הבניין המיועד אכן מתאים לתכנית. על פי החוק,

התוכנית יכולה לחול רק על מבנים אשר הוצא עליהם היתר בניה לפני ה- 1.1.1980. גם מבנים שהוקמו לאחר מועד זה אך לא על פי התקן המחייב – תקן ישראלי מספר 413, יוכלו לעבור חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38. רק לאחר שביררתם שהבניין אכן מתאים לתכנית, ניתן ליזום את התכנית. חשוב להדגיש כי לא רק יזם עצמאי יכול ליזום את התכנית אלא גם דיירי הבניין עצמו. בדרך כלל מגיע יזם לבניין ופונה אל הדיירים עם הצעתו. הדיירים מחליטים אם לקבל את ההצעה או לדחות אותה כאשר כל צד דואג לאינטרסים שלו כמובן. היזם רוצה להשיג כמה שיותר זכויות בנייה ואילו הדיירים מנסים להשיג כמה שיותר עבור חוסר הנוחות שמצפה להם בזמן השיפוץ. התיקונים שהוכנסו לחוק מאז שחוקק שיפרו מאוד את הכדאיות של התכנית, הן עבור היזם ובעיקר עבור הדיירים.

אז אם אתם גרים בעיר שהביקוש בה לתמ"א 38 הוא גבוה ותכנית זו יכולה להשתלם לכל הצדדים, אתם מוזמנים ליזום את התכנית ולהרוויח מכך לא מעט. תמ"א 38 שיוצאת לפועל יכולה לשדרג מאוד את חיי הדיירים, להעלות את ערך הדירה שלהם וליצור להם רווח כלכלי בלתי מבוטל! גם היזם עושה את הרווח שלו והמדינה עצמה מרוויחה אך היא – בניינים מחוזקים מפני רעידות אדמה.