האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים בישראל(ע"ר) - ניהול בית משותף

לחץ כאן לכניסה לאתר האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים בישראל

ניהול בית משותף - תקנון

בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת

.זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף

התקנון הוא מסמך מחייב אשר לפיו מוסדרים ענייני הבית המשותף והוא ניתן

.לרישום גם כאשר כל הדירות בבית המשותף נמצאות בבעלותו של אדם אחד

לדוגמא: קבלן פלוני רכש מגרש ובנה עליו בית. עוד בטרם מכר את הדירות שבבית לקונים, הוא רשם את הבית כבית משותף. עם רשום הבית כבית משותף יחול עליו התקנון המצוי, אולם הקבלן רשאי היה לרשום

.גם תקנון אחר כרצונו

על-כן בכל מקרה של רכישת דירה רצוי לבדוק אם אומנם נרשם תקנון שונה

.מהתקנון המצוי

.זאת ניתן לבדוק בלשכת רישום המקרקעין שבו רשום הבית המשותף

הנציגות הזמנית לבית משותף, המתמנה ע"י המפקח בעת מתן צו לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, חייבת לכנס אסיפה כללית של בעלי הדירות תוך שלושה חודשים מיום רישום הבית, כדי לבחור את הנציגות

.הראשונה לפי התקנון

תקנון מוסכם

בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא

.בהסכמת כל בעלי הדירות

הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145	.א
לעניין הרשום לעיל, "בעל דירה" לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר-המשנה בדירה המוחכרת בחכירת-משנה לדורות	.ב
תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן	.ג

המשתמע מהוראה זו הוא כי רוב בעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 ברכוש המשותף רשאים לשנות את התקנון אולם כוחו של הרוב מוגבל, ובשני מקרים

:אין לשנות את התקנון אלא בהסכמת כל בעלי הדירות

אין לפגוע בזכויות ואין להטיל חובות או תשלומים על בעלי הדירות, אחרים מאלה שפורטו בחוק, שלא בהסכמתם המפורשת של כל בעלי הדירות	.1
אין להצמיד חלק מן הרכוש המשותף לדירה אלא בהסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות	.2

:לדוגמא

בבית בו נמצאות חמישים דירות, הסכימו 49 בעלי דירות כי חלק מן הגינה יוצמדו לדירה מסוימת אולם דייר אחד התנגד. ההחלטה אינה תקפה

בניה ברכוש המשותף היא פגיעה בזכויות הקנייניות של בעלי הדירות ועל כן אין לבנות ברכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות. מה דינו של דייר שהתחיל לבנות קומה נוספת על הגג, או מה דינו של דייר

? המוסיף מרפסת לדירתו מבלי לשאול איש

במקרה כזה יש צורך לבדוק מה קובע התקנון של הבית המשותף. אם התקנון הוא אותו תקנון המופיע בתוספת לחוק, אין בו אלא הצמדה של הגג לדירה של הדייר או הקבלן, הרי שאין די בעצם ההצמדה כדי להתיר להם לבנות על הגג

.ללא הסכמת יתר בעלי הדירות

אולם אם קבוע בתקנון שמלבד הצמדת הגג לדירה מותר לבעל הדירה גם לבנות על הגג, אזי הוא פועל בגדר החוק: מן הראוי לוודא שבתקנון המתיר לבעל דירה לבצע תוספת בניה יוגבל משך הבנייה לתקופה מוגדרת כדי למנוע

.תקופת בניה ממושכת

כל המעוניין רשאי לעיין בתקנון שנרשם ולכן כל אדם העומד לרכוש דירה בבית משותף טוב יעשה אם יבדוק מראש אם נרשם תקנון מיוחד לאותו בית ואם

.כלולה בו הוראה המגבילה אותו בדרך כל שהיא

התקנון המצוי

מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון

.שנרשם על ידי בעלי הדירות

לכל בית משותף חייב להיות תקנון אשר מסדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית

.המשותף והרכוש המשותף

עם הירשמו של הבית המשותף נרשם גם התקנון, אולם ניתן גם לשנות את הוראות התקנון מפעם לפעם. בעלי הדירות רשאים להסכים ביניהם בכל דבר ועניין הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם ברכוש המשותף, השימוש בו וההשתתפות בהוצאות החזקתו וניהולו ועל כן רשאים הם להגיע להסכם בכל העניינים הללו

.ולרשום לבית תקנון מוסכם

אם בחרו בעלי הדירות שלא לערוך ביניהם תקנון מוסכם או שבתקנון והמוסכם שערכו לא הוסדרו העניינים הבסיסיים הרי שבמקרה כזה יחולו על אותו הבית הוראותיו של התקנון המצוי שזהו התקנון הנמצא בתוספת לחוק המקרקעין

.והוא חל על אותם בתים שלא ערכו לעצמם תקנון מוסכם משלהם

גם לאחר שנרשם הבית המשותף, רשאים בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו

.בחוק המקרקעין אלא בהסכמתם המפורשת