ניהול בתים - שאלות נפוצות

 

האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים בישראל - שאלות נפוצות ותשובות



שאלה: 
למה צריך חברת ניהול טובה? 
תשובה:

  • בבניינים גבוהים ובעיקר בבניינים שנבנים כיום ישנן מערכות רבות הדורשות מקצועיות רבה, ידע, הסמכה ותעודות מתאימות.
  • חברת ניהול טובה מקבלת עדכונים בדבר תקנים חדשים, הנחיות ותקנות, פועלת לפיהן וכך מתחזקת את הבנין בצורה מקצועית, חסכונית ועל הצד הטוב ביותר.
  • אחזקת בית משותף ברמה גבוהה מעלה את מחירו בעד כ- 15 אחוז!
  • אנשי הועד עסוקים במהלך חייהם השוטפים ואינם יכולים להקדיש זמן או להיות מקצעויים בנושאי הטיפול הרבים כמו שיכולה חברת ניהול טובה.

שאלה: 
איך בוחרים חברת ניהול? 
תשובה: 

תחום ניהול ועד הבית מורכב מתחומים רבים ומורכבים, כתוצאה מהקושי הניהולי והתפעולי חברות רבות נעלמות כלעומת שבאו, פושטות רגל ומשאירות את הבנין שנוהל על ידן להתמודד עם הקשיים והבעיות שנוצרו. 
להלן שורת צעדים מומלצים לשם הפחתת סיכונים אלה ולצורך בדיקת מקצועיות חברת הניהול:

  • הצעד הראשון שאנו ממליצים עליו הוא בחירת חברה המשתייכת ל"איגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים בישראל" , נפרט מדוע:
    • תנאי קבלה נוקשים לחברות האיגוד. קיום תעודת יושר, העדר חובות לחברת המעליות, קיום ביטוח צד ג', ניהול ספרים תקין, העסקת עובדים לפי חוק ועוד, כפי שמופיע במפורט בתקנון האיגוד המופיע באתר זה, סעיף 2.1.
    • האיגוד מקיים כנסים שנתיים מקצועיים וניהוליים בהשתתפות גופים ממשלתיים(משרד הבריאות, כבאות והצלה ועוד), קבלנים ואנשי מקצוע שונים העוסקים בתחום.
    • חברות האיגוד מקבלות עדכונים שוטפים לגבי חוקים ותקנות חדשים בנושא אחזקת וניהול מבנים.
    • האיגוד מקיים פיקוח על החברות בו, לצורך שמירת הסטנדרטים הגבוהים לאורך הזמן.
  • יש לבקר בבניינים שחברת הניהול הנבדקת מנהלת, רצוי בבניינים עם מערכות ובסדר גודל דומים לאלה שבבנינכם, להתרשם ממראם החיצוני של הבניינים ואופן תפקודם.כמו כן כדאי לבקש מהחברה המועמדת להציג את ספר הטיפולים של אותו בנין ולשאול דיירים בבנין מה דעתם על חברת הניהול.
  • לא לסמוך על מכתבי המלצה.יש לבדוק היטב ממי נתנו הבניינים ושהחברה אכן מנהלת את הבנין הממליץ, זאת מכיון שהמכתבים לעתים מזויפים או נתנים ע"י חבר/מכר.
  • חשוב לבדוק ותק החברה בבניינים בהם היא עובדת, ולא לבחור בחברה שאינה מצליחה להחזיק בבניינים לאורך זמן, זהו פרמטר חשוב לטיב החברה.

שאלה: 
אני גר בדירת גן בבניין משותף של 6 קומות 20 דיירים, יש לי מרתף מתחת לדירה חלקו מושכר לדיירים עליו אני משלם ארנונה לעירייה כחלק משטח הדירה, האם עליי לשלם וועד ביית כפול בגין החלק המושכר? 
תשובה: 
נתייחס לנושא בצורה כללית, מבלי שידועים לנו כל הפרטים. 
אתה מוזמן לבדוק את הנושא בחוק המקרקעין שנמצא באתר האיגוד, www.batim.org.il,תחת הדף 'חוקי הבית המשותף', פרק ו', סימן ג':ניהול הבית המשותף. 
בנוסף יש להוציא נסח טאבו של דירתך ולראות האם חל על הבנין תקנון מצוי או מוסכם. עבור תקנון מוסכם - מה שרשום בתקנון חל על כל דיירי הבנין. עבור תקנון מצוי - מה שרשום בתקנון חל עליך ועל שאר הדיירים(חישוב לפי חלק יחסי של שטח דירתך). 
בכל מקרה אנו ממליצים שתתייעץ בנושא עם עורך דינך. 

שאלה: 
מהו גובה דמי הניהול המקסימלים שחברת ניהול יכולה לגבות לפי החוק, ידוע לי כי דיירים תבעו בבית משפט את חב" הניהול על דמי ניהול מופרזים וזכו בתביעה. 
תשובה: 
משאלתך לא ברור האם הכוונה בדמי ניהול היא לסכום הכולל בתוכו גם את דמי האחזקה(עבור ניקיון, גינון, חשמל, מעליות וכו'), או לסכום המיועד לחלק הניהולי של חברת ניהול הבית המשותף בלבד(עלות הוצאות המשרד, רווחי החברה וכו'). 
בהנחה שמדובר בחלק הניהולי בלבד, לא ידועה לנו הגבלה בנושא. 
בכל מקרה אמורה להיות לדיירי הבנין, במידה ואינם מרוצים, האפשרות לבחור חברת ניהול בתים זולה או טובה יותר. בנוסף תוכל להיעזר באתר ' לשכות המפקחים על רישום מקרקעין ' שבתוך אתר משרד המשפטיםhttp://www.justice.gov.il/, הפניה מדויקת לאתר זה תוכל למצוא בתפריט הראשי באתרנו, תחת אינדקס עסקים--> ממשל ואיגודים. 

שאלה: 
אני מתגורר בשכירות בת"א בבניין שוועד הבית החליט לגבות 105 ₪ בגין: ניקוי,גינון, תחזוקה ושפוצים. מידי חודש חלק מהסכום נשמר בצד למקרים כמו זיפות גג, סיוד חדרי מדרגות, ריצוף וכו'. אני סבור שאת הסכום הנ"ל (זה שנשמר בצד) אינני אמור לשלם מכיוון שאני דייר זמני (גר בשכירות) אשר לא ייהנה מהשירותים העתידיים. 
מה אומר החוק בנושא? מה עלי לעשות? אודה לתשובתכם. 
תשובה: 
נתייחס לנושא בצורה כללית, מבלי שידועים לנו כל הפרטים. 
הסכם השכירות אמור לציין במדויק מהן חובותיך. 
במידה ולא הוגדר בהסכם החתום: אם מדובר בתשלום עבור ענינים שוטפים של תקופת השכירות אזי עליך לשלם, אחרת - מן ההגיון שהתשלום צריך לחול על בעל הדירה. 



יש לכם שאלה שמעניינת לדעתכם את הציבור הרחב? 
הכנסו לפורום , כתבו את שאלתכם ותזכו לתגובת אנשי המקצוע שלנו ודיירים/ חברי ועד אחרים. לחצו כאן לכניסה לפורום. שאלות נבחרות יפורסמו בנוסף בדף זה לרווחת הדיירים. 

הערה חשובה:עבור כל השאלות עבורן הגבנו באתר, בפורום ובאמצעות הדוא"ל אנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין, וממילא איננו מהווים סמכות משפטית.